Huizenprijzen stegen hard eind 2025, vooral in Winterswijk en Albrandswaard

21% erbij in een jaar, dat is toch gewoon krankzinnig… starters kunnen dan alleen nog “meedoen” met hulp van ouders of een te hoge hypotheek. Echter blijven we maar doen alsof dit vanzelf afkoelt; je moet echt sneller bouwen én bestaande voorraad beter benutten (splitsen, optoppen, doorstroming), daarentegen moet je wel oppassen dat beleggers niet alles wegkapen zodra er iets vrijkomt.

ach ja, iedereen roept “bouwen bouwen” maar ondertussen durven m’n collega’s niet eens te verhuizen omdat je dan én idioot overbiedt én je maandlasten meteen verdubbelen, dus je houdt de boel gewoon op slot. en dan gaat zo’n huis weer naar iemand met twee dikke inkomens of een erfenis, niet naar de mensen die hier werken.

21% in Winterswijk klinkt spectaculair, maar over hoeveel transacties hebben we het daar eigenlijk in Q4? Als er 30 huizen verkocht zijn en 2 uitschieters, dan heb je meteen “recordgroei” in de kop. En gaat dit om *transactieprijs* of ook gecorrigeerd voor type woning/oppervlakte (mix-effect), bron gewoon CBS/Kadaster-linkje erbij graag.

Winterswijk 21% klinkt heftig, maar wat veel mensen niet weten: bij weinig transacties + een paar “net opgeknapte” woningen krijg je zo’n mix-effect en dan lijkt het alsof iedereen ineens rijker is. En ondertussen tikt de hypotheekrente ook gewoon door, dus je maandlasten stijgen vaak harder dan die 21% op papier… dat is echt funest voor doorstroming. Overigens: als je gemeenten echt wil laten meebewegen, maak het splitsen van grote woningen en mantelzorgunits eens normaal zonder jaren vergunninggezeur.

Op het water leer je: als geld goedkoop was ging iedereen “in stenen” en nu de rente weer normaal is zitten we met een markt vol mensen die niet kúnnen verhuizen. En die %’s per gemeente… leuk voor de kop, maar met een handjevol verkopen in zo’n plaats zegt het vaak meer over wát er toevallig voorbij kwam dan over “de” huizenprijs.

Weer die jubelkoppen over “+21%”, maar niemand rekent even door wat dat betekent: huis van €350.000 wordt €423.500, bij 4,5% rente praat je zo €250-€400 netto per maand extra, daar kan geen loonstrook tegenop. En dan maar verbaasd doen dat de markt op slot zit; doorstromers blijven zitten want verhuizen kost je ook nog eens €15.000-€25.000 aan kosten koper en makelaar, typisch beleid van niks.

Die gemeentelijke %’s zijn leuk voor de clickbait, maar zonder aantallen transacties en spreiding zegt het precies niks: 21% kan net zo goed “er gingen 5 boerderettes weg” zijn. En iedereen rekent zich rijk met overwaarde, maar bij verhuizen koop je dezelfde overspannen markt terug plus 2% overdrachtsbelasting en rente die niet meer op 1,5% staat… de cijfers kloppen pas als je ook de maandlast meeneemt. Winterswijk “wint” dan vooral de prijs voor hardst opgeblazen kwartaal, gefeliciteerd.

het probleem is dat iedereen naar “prijzen” staart terwijl de echte bottleneck de infrastructuur rond verhuizen is: netcongestie waardoor nieuwbouw/optoppen niet aangesloten wordt, stikstof/vergunningen die jaren duren en een OV/wegennet dat niet meegroeit waardoor je woon-werk straal groter móét en je dus op dezelfde hotspots blijft drukken. de oplossing is dat rijk+provincies dit als één systeem behandelen: stroom/trafo’s en ontsluiting tegelijk met woningbouw plannen, procedures standaardiseren en gemeenten afrekenen op doorlooptijd, dan krijg je aanbod mét draagvlak i.p.v. alleen weer een kwartaalcijfer om over te bakkeleien.

Die gemeentelijke %’s zijn leuk voer voor makelaars, maar het echte probleem is dat NL zichzelf klem heeft gezet met beleid dat doorstroming straft: overdrachtsbelasting, box-3 paniek waardoor huur-aanbod verdampt, en een hypotheekrenteaftrek die de vraag blijft oppompen zolang je maar “eigen woning” zegt. En dan roepen mensen weer dat “Brussel” dit doet, terwijl de EU hooguit wat macroprudentiële kaders zet en de rest gewoon Den Haag + gemeenten is (subsidiariteit, weet je wel). Als je echt snel lucht wil: maak verhuizen goedkoper en maak het normaal dat je woningvoorraad flexibel is, anders blijf je elk kwartaal naar een ander dorp wijzen alsof dát de oorzaak is.

hier op het platteland zie je wat anders: die “overwaarde” zit vast in de stenen en de kinderen kunnen er geen brood van kopen, want als je helpt met een ton gaat dat van je eigen oude dag af en de belastingdienst leest ook mee. en dan roepen gemeenten wel dat er gebouwd moet worden, maar ze zetten tegelijk de boel op slot met stikstof, bezwaar en “landschap”, zo schiet het nooit op, wie niet werkt zal ook niet eten.

Men vergeet gemakkelijk dat die “stijgingen” ook gewoon een gevolg zijn van beleid dat verhuizing straft: overdrachtsbelasting, kosten koper, notaris, makelaar, energielabel-gedoe; je maakt van doorstromen een duur project en dan blijft iedereen zitten waar ’ie zit. En dan krijg je dus rare uitschieters in plekken als Winterswijk: één boerenerf of vrijstaande villa extra verkocht en de statistiek doet alsof het hele dorp ineens 21% rijker is. Ondertussen pompen we met HRA en allerlei regelingen de vraag op, maar het aanbod mag nergens fatsoenlijk meeademen omdat elke schuur een vergunningsoap wordt. Het zij zo, maar doe dan niet verbaasd dat starters óf bij papa en mama aankloppen, óf de stad uit vluchten.

Tsja en dan roepen mensen “maar je huis is meer waard” alsof je daar boodschappen van kan doen, je zit er gewoon vast in omdat iets anders óók veel duurder is. En die WOZ gaat meteen mee omhoog dus je gemeentebelasting ook, daar hoor je dan weer niemand over…

En dan roept iedereen “papieren overwaarde”, maar op straat zie je wat het doet: mensen gaan hun huis als pinautomaat behandelen met verbouwen op krediet, en als het misgaat (scheiding, baan kwijt) is de ellende meteen groot. Die prijsstijgingen zijn niet alleen een woonprobleem, het is ook een stress- en schuldenfabriek.

Ik heb genoeg van de wereld gezien en het blijft me verbazen hoe we hier doen alsof “de huizenprijs” een natuurverschijnsel is, terwijl de overheid zelf de markt dichtkit: box-3 gedoe jaagt kleine verhuurders eruit, sociale huur zit op slot, en ondertussen betaal je je blauw aan overdrachtsbelasting, notaris, makelaar en dan nog een taxatie omdat de bank het wil. En dan wijzen naar Winterswijk met 21% alsof dat het verhaal is, terwijl het echte verhaal is dat verhuizen in NL gewoon een dure strafexpeditie is geworden, dus iedereen blijft zitten waar ‘ie zit en de schaarste wordt vanzelf erger. bouw meer prima, maar maak verhuizen eerst weer normaal en betaalbaar, anders kun je stapelen wat je wil en blijft het een stoelendans met te weinig stoelen.

Hmm iedereen heeft het over starters en bouwen, maar niemand over die makelaars die er een soort bied-oorlog van maken met “inschrijven tot maandag 12:00” en dan lekker vaag doen over wat er geboden is. Als dat allemaal zo transparant was en je gewoon een normale vraagprijs kon betalen zonder spelletjes, zou het al iets minder opgefokt voelen.

Die gemeentelijke %’s zijn leuk voor de clickbait, maar de echte accelerant is dat hele “kosten koper + overdrachtsbelasting + notariskermis”-pakket: elke move is een dure transaction fee, dus mensen blijven zitten en de paar huizen die wél op Funda komen krijgen een bidding war. Dit is gewoon een bug in het systeem, en Den Haag blijft er maar extra regels bovenop stapelen alsof je legacy code kunt fixen met nóg meer if-statements.

Lekker dan, die huizenprijzen stijgen echt door... in Almere hadden we vorig jaar ook zo'n piek, bleek achteraf gewoon een paar dure huizen te zijn verkocht. Maar goed, de prijzen gaan omhoog en de maandlasten ook... ik ken lui die hun huis van 400k willen verkopen om wat kisers te verhuizen, maar ja, dan moet je wel eerst een nieuwe kopen en dat word echt moeilijk met die hypotheekrentes nu. En die regelgeving, je word echt gek van al die regeltjes, je kan geen moer zonder vergunning. Mijn maat heeft zijn huis vorig jaar verkocht voor 520k, had hem 2 jaar eerder nog gekocht voor 380k, echt een fortuin winst, maar hij is nu ook weer op zoek naar een nieuw huis en zit nu met dezelfde problemen als iedereen.

die %’s zijn leuk voor de krant, maar het echte probleem is dat je in veel gemeenten gewoon geen vergunningen/infra rond krijgt: netcongestie, stikstof, parkeerregels, bezwaarprocedures… als projectleider zie ik bouwers zat die wíllen, maar je staat zo 1-2 jaar te wachten op papierwerk en een aansluiting, dan kun je “bouwen bouwen” roepen tot je blauw ziet.

die gemeentelijke %’s zijn leuk voor de krant, maar in de praktijk stuurt het ook gewoon het gedrag: zodra zo’n plek “hardste stijger” heet, gaan verkopers nog hoger inzetten en kopers in paniek bieden, en zo jaag je het verder op. aan de andere kant is het ook weer niet gek dat juist dorpen ineens aantrekken nu thuiswerken deels blijft en mensen voor hetzelfde geld in de randstad een appartement krijgen en daar een huis met tuin.

Die gemeentelijke procentjes zijn leuk voor de kop, maar het echte gif zit ’m in het beleid dat verhuizen straft: overdrachtsbelasting, kosten koper, en banken die bij doorstromers ineens doen alsof je een starter bent terwijl je al 10 jaar netjes aflost. En dan roepen mensen “bouw meer” alsof je in Q2 even 80.000 woningen uit de grond stampt; ondertussen blokkeren we in NL elk project op stikstof/bezwaar/parkeren en schuiven we het door naar “de markt”. Als je de boel echt los wil trekken: maak verhuizen fiscaal neutraal en dwing gemeenten tot snellere vergunningen, subsidiariteit is leuk maar niet als elke wethouder z’n eigen mini-koninkrijkje speelt.

ey, die huizenprijzen die omhoog schieten in de achterhoek enzo, das toch KANKER voor starters... ik ken zelf mensen in den haag die al jarenlang op zoek zijn naar een huis en niks kunnen vinden, en dan komen die beleggers en rijke stinkerds en die kopen alles op... gewoon niet te doen, HALVE ZOOL!!! ik bedoel, je hebt toch gewoon recht op een fatsoenlijk huis om in te wonen, niet om te speculeren of te verhuren voor een paar honderd euro per maand... we moeten gewoon meer bouwen, en snel ook, OP PLEUREN met die procedures enzo... en die hypotheekrente, das toch gewoon een moordwapen, mongool... hoe moet je ooit een huis betalen als die rente elk kwartaal weer omhoog gaat... gewoon niet te doen, KANKER... we moeten die rente gewoon bevriezen, ofzo, HALVE GARE!!!

Die prijzen in Winterswijk gaan echt niet omhoog omdat mensen opeens zoveel geld hebben. Wij op Urk zien ook die prijzen bij onze huizen, maar dat zegt niks over de waarde, dat zegt alles over de schaarste. Punt.

Die gemeentelijke %’s zijn leuk voor de krantenkop, maar het echte drama zit ’m in de keten: taxaties lopen achter, banken worden strenger met leennormen en dan klapt elke aankoop op “voorbehoud financiering” terwijl makelaars gewoon doorpushen. Echter zolang we verhuizen blijven belasten met kosten koper en overdrachtsbelasting (ook als je kleiner wil wonen), hou je senioren en gezinnen gevangen in een huis dat eigenlijk niet meer past, daarentegen kun je met een simpele verhuisprikkel en snellere notaris/vergunningprocedures al veel meer doorstroming krijgen dan weer een rapportje over Winterswijk.

Die gemeentelijke +21% is leuk voor de clickbait, maar het echte verhaal zit ’m in het stille mechaniek erachter: WOZ en “marktwaarde” worden een soort morele scorekaart waarmee banken, verzekeraars en zelfs je buren bepalen wie nog meetelt. Paradoxaal genoeg maakt elke stijging het voor zittende eigenaren makkelijker om te blijven zitten (overwaarde, lagere LTV) en voor nieuwkomers juist onmogelijk om binnen te komen, dus de prijsstijging is niet alleen een symptoom maar ook een zelfversterkende selectie. En dan roepen we dat “de markt” het doet, terwijl we in feite een schaars basisgoed behandelen als een beleggingsgrafiekje — wat zegt dat over ons dat we dit normaal zijn gaan vinden??

het probleem is dat we blijven doen alsof “meer bouwen” alleen een kwestie is van een paar heipalen, terwijl de hele infra eromheen (netcongestie, water/riolering, stikstofruimte, ontsluiting) de echte bottleneck is en je dus jaren vertraging inbouwt nog vóór de eerste steen. de oplossing is: plan woningbouw als systeemproject met harde prioriteit op energie- en OV/weg-capaciteit en maak doorstroming goedkoper (overdrachtsbelasting/koopkosten omlaag), anders hou je een markt die op slot zit en dan knallen die prijzen in kleine gemeenten bij elk beetje extra vraag gewoon door.

Die +21% is leuk voor de krantenkop, maar de echte winst zit ’m in de WOZ die vrolijk meeloopt: hogere OZB, duurder waterschap, en je mag meer aftikken voor precies dezelfde stoeptegel voor je deur, zeg maar. Huizenmarkt als jackpot? eerder een abonnement waarbij de gemeente elk jaar de prijs omhoog draait en jij “gefeliciteerd met je overwaarde” terugkrijgt op je aanslag.

Wat ik mis in dit hele “prijzen +21%” verhaal: energielabel en isolatie zijn nu echt een tweede prijslijst. Een A/B-label woning kan je maandlasten zo €150-€250 lager houden dan een tochtige D/E met dezelfde koopprijs, dus mensen bieden zich alsnog suf op “zuinige” huizen en laten de rest liggen of drukken daar juist op de prijs. En dan roepen we dat het alleen schaarste is, maar hoeveel gemeenten hebben überhaupt tempo gemaakt met wijkgerichte isolatie/collectieve aanpak zodat die oude voorraad weer betaalbaar wordt om in te wonen??

Die gemeentelijke %’s zijn leuk voer voor de kop, maar het echte verhaal zit ’m in de sociale selectie: wie kan er überhaupt nog instappen als je geen familievermogen hebt? Enerzijds roepen we “marktwerking”, anderzijds hebben we een systeem gebouwd waarin bezit bezit aantrekt (overwaarde, schenkingen, hypotheekruimte) en niet-bezit vooral huur en onzekerheid aantrekt, dat is gewoon cumulatieve (on)kans. En in zo’n plek als Winterswijk speelt ook mee: als een paar Randstedelingen met thuiswerkbaan en dikke overwaarde daar ineens “ruim” gaan wonen, dan trek je de hele lokale ladder scheef, want lonen volgen dat tempo echt niet. Bouwen helpt, ja, maar zolang je de geldstroom (fiscale voordelen, schenkregels, toegang tot krediet) niet aanpakt blijf je dweilen met de kraan open, kraan open.

Geld speelt een hoofdrol, maar God heeft de regie niet uit handen gegeven. We zien alleen de symptomen, niet de oorzaak. Crisis in de huizenmarkt is een weerspiegeling van de crisis in onze harten. Punt.

Dit is precies waarom dat “prijzen stijgen in Winterswijk” me ook zo irriteert: het is niet alleen wonen, het is mobiliteit en ruimtegebruik. Als je mensen steeds verder naar de randen duwt omdat daar nog iets betaalbaar lijkt, krijg je meer auto-kilometers, meer parkeerdruk, weer roepen om extra wegen, en hup weer een stukje ecosysteem en biodiversiteit de klos. Maak wonen weer logisch rond OV/kernen en stop met elke keer het buitengebied als ventiel te gebruiken, daar worden we met z’n allen armer van.

die +21% is leuk voor de mensen met een koophuis, maar bij mij in de bus zitten vooral huurders die al 3 keer verhuisd zijn “tijdelijk” en nu 1200 piek aftikken voor een flatje met schimmel. en dan roepen we dat de woningmarkt aantrekt… ja, voor wie precies??

ach ja, iedereen rekent in procenten maar niemand heeft het over de gewone kosten die ook knetterhard meegaan: WOZ omhoog, OZB omhoog, verzekeringen omhoog, en een dak of cv vervangen is tegenwoordig gewoon een tweede hypotheek. zelfs als je “blijft zitten” ben je alsnog elke maand meer kwijt, en dat voelt niemand in Den Haag blijkbaar.

Bouwen alleen is niet genoeg, die kavels zijn vaak te klein voor een fatsoenlijk huis, en de gemeente zeurt dan weer over de architectuur, ken dat van m'n neef in Almere, die wou een extra verdieping maar dat mocht niet van de gemeente, dus dat hele bouwplan gaat dan niet door, en voor je het weet zit je weer met dezelfde schaarste, en ja prijzen die dan weer omhoog gaan, beetje meer soepelheid kan geen kwaad, punt.

die 21% is niet alleen “markt” of “mix-effect”, het is ook gewoon een collectief bewustzijnsveld dat in paniekstand staat: zodra iedereen blijft herhalen dat stenen veilig zijn, krijg je een self-fulfilling collapse van de prijsgolf naar boven. kwantumfysica toont aan dat de meetopstelling (FOMO, funda-alerts, hypotheekadviseurs die pushen) het resultaat bepaalt, en zolang we wonen behandelen als energie-opslag i.p.v. als dak boven je kop blijft dit doorgaan hoor.

21% in Winterswijk en dan verbaasd zijn dat de middenstand leegloopt… je kunt daar straks nog wel een huis “kopen”, maar geen timmerman, docent of buschauffeur meer vinden die er ook wíl wonen. En nee, thuiswerken redt dat ook niet, want de mensen die je dorp draaiend houden zitten niet achter een laptop.