Tot €570 mln aan onechte woning­waarde door te hoge energielabels

Dat bedrag van 570 miljoen klinkt fors, maar het is wel een maximum op basis van aannames en geen verdwenen geldpot. De echte schade zit waarschijnlijk vooral bij kopers die dachten een objectief kwaliteitskenmerk te kopen, terwijl een paar punten op een rekenblad soms duizenden euro’s verschil maken. Een label is dus nuttig, maar voorlopig niet helemaal hetzelfde als de waarheid met een stempel erop.

Het wrange is dat huurders hier óók voor betalen zonder enige zeggenschap: een gunstig label kan de WOZ en dus de huur opdrijven, terwijl de tocht gewoon door de kieren komt. Maak verhuurders aansprakelijk voor aantoonbaar foute labels en laat huurders de huur kunnen laten herzien — anders is dit vooral nog een extra verdienmodel met een groen sausje.

Het probleem is dat een energielabel inmiddels geen informatie meer is, maar een financieel instrument. Banken, makelaars en kopers doen alsof zo’n letter een natuurconstante is, terwijl hij afhankelijk blijft van metingen, aannames en administratieve keuzes. Paradoxaal genoeg maakt juist de poging om woningen objectief te prijzen de markt gevoeliger voor een paar punten verschil op papier.

Weet je wat hier onderbelicht blijft: zo’n fout label merk je pas als je verkoopt, terwijl je jarenlang wél meer hypotheek, huur of belasting op basis van die waarde hebt betaald. En wie controleert straks al die bestaande labels? Niet weer de bewoner met een rekening van honderden euro’s opzadelen omdat een systeem ooit te rooskleurig rekende.

Ja lekker... eerst wordt ge door de overheid bijna gedwongen om alles te verduurzamen, daarna blijkt het papiertje waarop de waarde is gebaseerd niet te kloppen. En als ge bezwaar maakt mag ge zeker zelf weer betalen voor een nieuwe inspectie, terwijl de certificeerder allang z’n factuur binnen heeft.

Het medische verschil tussen een theoretisch zuinig huis en een huis waar mensen daadwerkelijk minder energie verbruiken wordt hier ook vergeten. Een label rekent met standaardgebruik, maar tocht, vocht, slecht ventileren en een hoge energierekening zie je pas in de praktijk; laat daarom naast het label ook het werkelijke verbruik en klachten van bewoners meewegen.

Het zij zo, maar we maken van één letter wel erg gemakkelijk een soort beurskoers voor huizen. De historische les is niet dat elk systeem waardeloos is, maar dat mensen gaan optimaliseren zodra een administratieve grens geld oplevert; grenslabels zijn dus geen toevallige foutjes, maar een voorspelbaar gevolg van beleid. Controleer vooral de woningen rond zo’n grens opnieuw vóór verkoop of hypotheekverstrekking, anders blijft de markt rekenen met schijnprecisie.