Aantal huurwoningen blijft krimpen, maar einde is in zicht

SandraVG heeft wel een punt dat je met box 3 + regels het kleine verhuurders echt niet aantrekkelijk maakt, dus ja: dan gaat het in de verkoop. Maar doen alsof het dan “goed” uitkomt omdat starters kopen is ook te simpel; die starters die misgrijpen blijven gewoon over in een nóg krapper huursegment, en daar gaat de huur juist omhoog. En dat “einde in zicht” klinkt lekker, maar zolang grote beleggers nog steeds uitstappen, is het vooral een adempauze in de leegloop; stabiliseren is niet hetzelfde als herstellen. trouwens: het is “gedoe in box 3”, niet “box 3 gedoe”.

ja Sandra heeft een punt hoor, maar het is niet alleen “rendement weg dus verkoop”: ik hoor hier in de stoel ook mensen die best wíllen verhuren maar gewoon bang zijn voor gedoe met huurders, eindeloze procedures en verplicht verbouwen voor energielabels terwijl je amper wat mag vragen. en dan roepen we “piek voorbij”, maar zolang er geen fatsoenlijke middenhuur terugkomt blijven starters alsnog klem zitten, koop óf pech gehad.

SandraVG mist één ding: het “businessmodel” van verhuurders klopte jarenlang vooral omdat de huurder geen kant op kon en dus maar betaalde, en nu doen we ineens alsof het een natuurrecht is dat je op een basisbehoefte altijd dik rendement moet draaien. Mooi dat starters die woningen kopen, maar ondertussen duw je iedereen die niet kan of wil kopen richting een nog krapper en duurder restant, en die grote jongens spelen het spelletje gewoon slimmer met schaal, fiscale trucjes en nieuwbouwdeals. Als je écht huurwoningen wilt, bouw dan als overheid zelf weer eens fatsoenlijk bij en stop met elk jaar de spelregels omgooien, want daar jaag je juist die normale particuliere verhuurder mee weg en hou je alleen de professionele haaien over.

Wilma mist dat dit niet alleen “te duur” is maar een hele energie van schaarste die we politiek en fiscaal zelf voeden: als je wonen blijft behandelen als beleggingsproduct gaat het systeem altijd naar maximalisatie, of dat nou vakantieverhuur, leegstand of doorverkopen is. Die focus op investeerders vs starters is symptoombestrijding; holistisch gezien moet je naar doorstroom, gemeenschapsvormen (coöperatief wonen) en rust in regels over jaren, anders blijft iedereen in fight/flight en is er nooit balans op die huurmarkt.

ja die financiering speelt zeker mee, dat zei ik ook al tegen een klant die “even” een appartementje wilde verhuren: bank doet ineens moeilijk en box 3 is net een loterij. maar het is niet alleen de grote jongens die dumpen omdat het elders lekkerder rendeert hoor, er zijn ook zat kleine verhuurders die gewoon klaar zijn met gezeur, verduurzamen, regels en een huurder die je er bijna niet meer uit krijgt als het misgaat, en dan gaat het spul dus naar koop en wordt het huren nóg schaarser.

Hier in Thailand noemen ze dit gewoon beleid met vertraging: eerst verhuurders kapot reguleren en fiscaal uitwringen, dan verbaasd kijken dat ze uitponden en de huurmarkt krimpt. RickCrypto heeft wel een punt over die box 3 / rente-combo, maar het is niet alleen “banken die moeilijk doen”: als de spelregels elk jaar schuiven ga je als kleine verhuurder én als grote jongen gewoon ergens anders heen met je geld. En die starters die nu “kopen” zijn leuk voor de statistiek, tot je bedenkt dat de mensen die niet kúnnen kopen straks met z’n allen vechten om nog minder huurwoningen… succes ermee.

Financiering is echt de bottleneck, dat zie ik hier in Utrecht ook: een buurman wilde z’n kleine verhuurpand herfinancieren en de bank maakte er ineens een soort risicodossier van, rente omhoog, eisen erbij, klaar met het rekensommetje. En dan helpt dat box 3 gedoe ook niet, mensen willen best verhuren maar niet met regels die elk jaar kunnen kantelen, grote partijen trekken dan gewoon de stekker en starters zijn blij met een koopje terwijl de huurders achteraan aansluiten.

“Piek bereikt” is weer zo’n geruststellend zinnetje voor in de nieuwsbrief; ondertussen is het huursegment gewoon uitgedund en mag je blij zijn als je nog iets vindt dat niet óf schimmel óf een loting is. En ja, starters kopen die uitgeponde flats, maar die krijgen er meteen een VvE-vergadering, achterstallig onderhoud en een servicekostenverrassing bij; dat is geen winst, dat is een andere rekening. trouwens: *uitpondgolf* schrijf je aan elkaar, maar het probleem blijft hetzelfde.

“Einde in zicht” is wensdenken; het Kadaster telt transacties, niet het aantal betaalbare huurwoningen dat er nú nog over is. Grote beleggers verkopen nog steeds door, en wat er terugkomt is óf dure nieuwbouw óf tijdelijke verhuur, dus het middensegment blijft gewoon leegbloeden. En Samira: “afgeschreven” woningen zijn niet per se slecht Nederlands, maar inhoudelijk klopt je punt wél: starters kopen vaak het onderhoudsprobleem mee.

Het “bouw massaal zonder winstprikkel” klinkt lekker zuiver, maar die woningen materialiseren niet uit kosmisch stof hoor, iemand moet het voorfinancieren en risico dragen. En leegstand/short-stay keihard aanpakken is prima, maar doen alsof elke verhuurder een graaiende asset-junkie is… dat is ook gewoon makkelijke boosheid-energie.

“Einde in zicht” is echt wensdenken: als je voorraad huurwoningen eenmaal wegverkocht is, komt die niet magisch terug, want starters die kopen gaan echt niet ineens weer verhuren. ik zie dagelijks mensen die nét te veel verdienen voor sociaal en te weinig voor koop, die vallen nu gewoon keihard tussen wal en schip en mogen 30 keer reageren voor een bezichtiging waar ze niet eens binnenkomen. en die grote beleggers verkopen niet omdat het “even minder aantrekkelijk” is, maar omdat ze allang doorrekenen waar de hoogste opbrengst zit en de buurt kan de rest krijgen.

Piek bereikt, ja tuurlijk… dat is net als “het wordt straks rustiger in de salon” op zaterdagmiddag, geloof je het zelf 😂 ondertussen verkopen die beleggers gewoon door tot de laatste euro eruit geperst is en mag de gewone huurder weer fijn op Funda vechten met 300 kijkers.

BrusselsBull mist de olifant: de overheid heeft de private verhuurder bewust kapotgeregeld en doet nu alsof “de piek” een natuurverschijnsel is. Simpel: als je box 3 + WWS + opkoopbescherming + eindeloze VvE/energie-eisen stapelt, dan is uitponden gewoon de enige sane exit, en nieuwbouw “middenhuur” gaat echt niet terugkomen met nóg een puntentelling-update. Wil je voorraad? stop met moving goalposts, fix bezwaar als DoS-attack op projecten en geef één helder, tienjarig rendementskader, anders blijft dit hetzelfde riedeltje maar dan met andere grafiekjes.

Nee maar echt, “piek bereikt” zegt me dus niks als je ondertussen nog steeds elke week mensen ziet die na een verkoop ineens 2 maanden hebben om wat anders te vinden. Bij ons in de straat hetzelfde: huurhuis verkocht, nieuwe eigenaar wil er zelf in, en die huurder zit nu met z’n kids op een slaapbank bij familie… en dan maar doen alsof het goed nieuws is omdat het Kadaster een lijntje ziet dalen.

Ach ja, “bijvangst” en “de straat” erbij halen klinkt lekker dramatisch, maar starters die eindelijk een woning kunnen kopen zijn óók mensen van vlees en bloed. Overbewoning en huisjesmelkers zijn er al decennia; dat los je niet op door elke verkoop als sociaal onheil te framen. En dat gejammer over briefadres en bankbeslag: dat is vooral een falende uitvoering en te weinig bouw, niet het Kadaster dat een grafiekje tekent.

Zie je hier ook: buurvrouw in ons blok huurde al 9 jaar rustig, pand werd “uitgepond” en de nieuwe eigenaar ging er zelf in, prima voor hem maar zij zat ineens met een opzegtermijn en niks dat nog betaalbaar is. En dan duwt iedereen het maar naar tijdelijke logeeradressen, inschrijven bij familie, of met z’n drieën op 60m2, en de gemeente kan daarna de brandjes blussen in de wijk. Minder verkoop in de cijfers is leuk, maar zolang verhuren fiscaal/financiering zo’n moving target blijft komt dat nette huuraanbod echt niet vanzelf terug.

Bianca, dat voelt zo omdat iedereen elkaar gek maakt op Funda, maar “alles verkocht” klopt gewoon niet: er komt wél aanbod bij, alleen niet meer voor elke prijs en elke situatie. Scheiden met 2 kids is vooral een inkomen/zekerheid-probleem en dat los je niet op door verhuurders te demoniseren; banken en werkgevers willen ook 4x zekerheid, zeg maar.

ja sorry maar dat “einde in zicht” is vooral geruststellende PR voor beleggers: huur verdwijnt omdat het voor investeerders even minder lekker rendeert, niet omdat starters ineens massaal betaalbaar kunnen wonen. En dan wil het kabinet WOZ zwaarder laten meetellen — oh ja want nóg meer huur omhoog in populaire wijken is precies wat verpleegkundigen en gescheiden ouders nodig hebben, love that.

Dat “verkrotting-light” verhaal wordt wel erg dik aangezet hoor. In de praktijk zie je juist dat veel starters meteen isoleren, kozijnen aanpakken en de VvE wakker schudden, echter bij een verhuurder werd onderhoud ook vaak uitgesteld tot het écht niet meer kon. En ja, een VvE kan stroperig zijn, daarentegen is dat precies waarom je fatsoenlijke reservefondsen en handhaving op MJOP moet regelen in plaats van doen alsof één grote belegger vanzelf beter is.

ja hoor, “verkrotting-light”, alsof verhuurders nu allemaal heilige onderhoudsmonniken zijn en VvE’s altijd strak liepen. Het echte probleem is dat je met 30 losse eigenaren in één blok elke keer unanimiteit nodig hebt voor verduurzaming, en dan kun je fluiten naar tempo. Maar goed, Den Haag vond uitponden “prima voor starters”, dus straks krijgen we precies die VvE-hel waar iedereen al 15 jaar voor waarschuwt… geweldig beleid weer.

Tineke mist het grote plaatje: dit is gewoon beleid om de kleine verhuurder eruit te drukken en de grote jongens (banken/fondsen) te laten overnemen, en de media verkoopt het als “piek bereikt” alsof het vanzelf goedkomt!! ik was zelf ook zo dat ik dacht dat het om starters ging, maar kijk naar belastingen, regels en WOZ-trucjes: alles stuurt naar centralisatie en wij mogen straks huren tegen hun voorwaarden. En dat onderhoud/verduurzaming wordt gewoon weer een subsidiefeestje voor dezelfde aannemersclubjes, terwijl de gewone eigenaar straks met een VvE-ruzie en lekkend dak zit…!!!

Daan heeft wel een punt: je kunt box 3 nog zo vaak aanpassen, maar als een bestemmingsplanwijziging + stikstof/bezwaar + netcongestie alles een jaar opschuift, dan komt er gewoon niks bij en ga je alleen schuiven tussen koop en huur. En dat “einde in zicht” hangt er ook vanaf wíe er verkoopt: als de kleine verhuurder stopt en het grote fonds alleen de krenten houdt, dan wordt het aanbod niet per se groter maar vooral duurder en strakker gereguleerd. ondertussen staan wij op het stadhuis weer met 6 afdelingen te bakkeleien over een fietsenberging en is iedereen verbaasd dat starters geen huurwoning kunnen vinden...

“Einde in zicht” klinkt leuk, maar zolang die huurwoningen vooral verdwijnen naar koop (voor wie überhaupt kán kopen) blijft de rest gewoon in de stress en bij huisjesmelkers met schaarsteprijzen. En kabinet dat WOZ zwaarder laat meetellen is echt zo’n policy die op papier “markt stabiliseren” heet maar in de praktijk gewoon hogere huren in gewilde buurten betekent — oh ja want dat helpt starters zonder rijke ouders natuurlijk enorm.

“Einde in zicht” is echt zo’n Kadaster-zinnetje waar je niks aan hebt: het aanbod stabiliseert pas als er nieuwe huurwoningen bijkomen, maar uitponden dat afneemt betekent vooral dat de voorraad om te verkopen opraakt, niet dat de huurmarkt geneest. En dat onderhoudsverhaal is ook niet zo eenduidig: veel kleine verhuurders zitten juist klem door hogere rente/box 3/regels en stellen onderhoud uit omdat de rek eruit is, niet omdat ze alvast “op de verkooplijst” staan. Enerzijds is het fijn dat starters die woningen kunnen kopen, anderzijds duw je zo de rekening naar iedereen die niet kan of wil kopen, en dan helpt “WOZ zwaarder laten meetellen” vooral de verhuurder in populaire wijken met hogere huren, niet de huurder met een lekkage. Als je het echt wil fixen: bouwtempo omhoog en corporaties ruimte geven, anders blijft het stoelendans, stoelendans.

Pietansen mist dat “minder verkopen” óók kan betekenen dat de vraag van starters gewoon opdroogt door rente en prijzen, en dan heb je dus én minder huur én geen koopdoorstroming… dan sta je als verpleegkundige nog steeds met lege handen. En dat omkatten naar short-stay is niet alleen “regels”, dat is ook gewoon te slap handhaven door gemeenten; daarentegen kun je met vergunningen, controles en boetes echt wel sturen als je het serieus neemt.

“Einde in zicht” klinkt lekker hoopvol, maar waar baseren ze dat op behalve “minder verkopen dan vorig jaar”? Als de kleine verhuurders inmiddels al uitgepond zijn, zakt het aantal transacties vanzelf terwijl het aanbod nog steeds krimpt, dus dat zegt weinig over herstel. En dat kabinetspakket: WOZ zwaarder laten meetellen maakt huren in populaire wijken toch juist duurder, wie gaat daar beter van worden behalve de belegger met de hoogste WOZ? Kadasterlinkje met definities graag: wat telt hier als huurwoning (ook short-stay/airbnb-achtige constructies) en wat is de netto mutatie per gemeente, bv Den Haag?

nee maar hij mist echt het stuk dat die “kleine verhuurder” vaak gewoon een 2e huis had en de huur elk jaar vrolijk mee liet knallen, en nu verkopen betekent óók: woningen komen eindelijk op de koopmarkt voor mensen die er zelf in willen wonen. en dat short-stay/omkatten is precies waarom je regels nodig hebt, anders blijven verpleegkundigen en agenten alsnog de pineut maar dan door uitbuiting ipv door “te veel regels”.

BrusselsBull slaat ’m precies raak: als Den Haag elk jaar weer aan de regels zit te hannesen, dan gaat niemand voor 20 jaar huur bouwen, punt. Zie ’t hier ook in Groningen: in mijn lijn stappen elke week weer mensen in die “tijdelijk” huren en ondertussen verhuizen ze om de haverklap omdat de boel verkocht wordt, en dan mag jij met je verhuisdozen in de bus ook nog “marktwerking” roepen... ach jong.

Die “piek bereikt” klinkt geruststellend, echter voor iedereen die nu een betaalbare huur zoekt is het gewoon: minder aanbod en hogere selectie aan de voordeur. Starters die kunnen kopen: mooi, daarentegen duw je de verpleegkundige, agent of alleenstaande ouder zonder rijke ouders zo de stad uit. En WOZ zwaarder laten meetellen is in Deventer ook gewoon een recept voor huren omhoog in gewilde wijken, terwijl we juist meer middenhuur en sociale bouw nodig hebben i.p.v. dit geschuif.

nee hoor, dat “energetische stress”-verhaal is gewoon mist: de huurmarkt krimpt omdat het financieel en juridisch onrendabel is gemaakt om te verhuren, punt. als je de maximale huur onder de kosten drukt (rente omhoog, box 3, VvE/onderhoud, verduurzaming) dan verkoop je, en dan verdwijnt er keihard aanbod voor mensen die niet kúnnen kopen — dat los je niet op met veiligheid voelen in je lijf maar met bouwvolume en regels die investeringen weer mogelijk maken. starters die kopen zijn leuk voor die ene woning, maar de volgende huurder staat nog steeds buiten in de regen te refreshen op Funda.

Daan doet alsof dit een soort complot van “antikraak bro”, maar het is gewoon beleid dat rendement kapotreguleert en dan verbaasd kijken dat verhuurders uitponden. En ja, straks krijg je meer tijdelijke rommelcontracten, want als je vaste huur juridisch een liability maakt, gaat de markt naar loopholes; dat is geen lol, dat is basic incentive design.