Amsterdamse RAI gaat binnen paar weken in de verkoop

RAI in de verkoop, mooi man: straks heb je een “luxe woontoren met evenementenruimte” en mag je voor een congres over woningnood 18 euro aftikken voor een lauwe koffie, maar goed.

ach 75% verkopen en “verduurzamen” klinkt vooral als: belegger erin, winst eruit, en de stad mag de extra drukte, OV-gedoe en bouwjarenlange ellende slikken, zet dan gelijk keihard in het contract dat het geen standaard luxe-hokkenfeestje wordt maar echt betaalbaar en toegankelijk blijft ja toch

dat “verduurzamen” bij zo’n complex is pas geloofwaardig als je het hard maakt: niet alleen wat zonnepanelen, maar echte afspraken over energiegebruik (kWh/m²), piekbelasting en liefst géén nieuwe gasaansluitingen meer. En als ze er woningen bij willen: leg dan meteen vast dat het niet alleen dure torens worden, want anders krijg je wel extra verkeer/airco’s/energiehonger maar nul winst voor de stad. Benieuwd of de gemeente met die 25% nog genoeg te zeggen heeft als de investeerder straks roept dat “netcongestie” alles vertraagt??

Wederom zo’n “honderden miljoenen” verkoop waar iedereen doet alsof de gemeente er lekker vanaf is, maar let op: ze houden 25% en dus ook 25% van elk risico én ze gaan straks weer mee betalen aan infra/OV/gebiedsontwikkeling, reken maar dat daar nog eens €50-€100 miljoen aan publieke kosten omheen hangt. En dat verduurzamen + kantoren + woningen klinkt leuk, maar wie garandeert dat die investeerder niet na 3 jaar met een sale-leaseback komt en de RAI zichzelf arm huurt? contracten zijn altijd prachtig tot de eerste bouwkostenstijging en dan mag de stad “meedenken”.

Iedereen staart zich blind op “verduurzaming” en “betaalbaar wonen”, maar de echte bom is governance: met 25% kun je vaak nog blokkeringsrechten/goedkeuringsrechten afspreken, maar als de gemeente straks genoegen neemt met een paar vage ESG-paragrafen is ze dus gewoon haar grip kwijt. Ten eerste wil ik zwart-op-wit: geen doorverkoop zonder toestemming, geen dividendstrippen en geen constructies via Luxemburg waardoor je bij gedoe niemand kunt aanspreken; ten tweede moeten die investeringsplichten hard zijn met boetes en step-in rechten, anders is het na de handtekening “markt omstandigheden” en klaar, maar ok.

Kijk, iedereen focust op “betaalbaar” en ESG maar de echte dealbreaker wordt de cashflow: beurzen/congressen zijn cyclisch en als de bezettingsgraad een jaartje tegenvalt gaat zo’n nieuwe eigenaar meteen de huurprijzen en parkeer/stand-tarieven omhoog jassen om z’n IRR te redden, en dan hol je het RAI-ecosysteem leeg. Ben benieuwd wie ’t koopt trouwens: als dit een buitenlandse infra-/pensionclub is is het nog semi-stabiel, maar als er een private equity partij in stapt is dit gewoon dividendstrippen met een groene sticker erop, risk-on tot de rente weer aantrekt.