Mooie woorden over creatieve oplossingen woningtekort bij lokale verkiezingen

splitsen, delen, optoppen… ja leuk voor de folder, maar op de werkvloer zie ik mensen die al 6 jaar “tijdelijk” bij familie op de bank slapen en bij elke bezichtiging 80 man voor de deur. Gemeenten durven gewoon niet te kiezen: of je jaagt door met bouwen (ook betaalbaar, niet alleen 900k nieuwbouw) of je blijft kletsen tot de volgende verkiezing en dan mag de dakloze opvang het weer oplossen. en dat gezeur over “creatieve oplossingen” terwijl vergunningen, bezwaar en parkeerregels alles platleggen, kom op zeg.

Dat “splitsen/optoppen” klinkt hip, maar het is meestal druppel op gloeiende plaat: leuk als je al een ruim huis hebt, nul oplossing voor starters die nu 1.200+ huur aftikken voor 40m². Wat ik mis in die programma’s: harde keuzes over locatie én infra, want je kunt wel 5.000 woningen plannen maar zonder netcapaciteit, OV en scholen staat het over 3 jaar weer vast in bezwaar en “stikstof”. Waarom durft bijna niemand te zeggen: hier bouwen we wél (ook hoog), en hier niet, punt?

splitsen/optoppen is prima, maar het echte bottleneck is dat gemeenten het financieel niet rond krijgen: grondprijs hoog, eisen stapelen (duurzaamheid, parkeren, “percentage sociaal”), en dan verbaasd doen dat de businesscase klapt. geef gewoon snelheid en voorspelbaarheid in vergunningen en stop met elk project kapot onderhandelen; anders bouwen beleggers en ontwikkelaars gewoon ergens anders, end of story.

het probleem is dat “optoppen/splitsen” vooral aan de randen frunniken terwijl de echte rem gewoon de aansluit-infrastructuur is: stroomnet vol, water/riolering op piek, ontsluitingswegen en OV al krap, en dan kan je planologisch wel 3.000 woningen intekenen maar je krijgt ze letterlijk niet aangesloten. de oplossing is dat gemeenten en netbeheerders samen een harde capaciteitskaart + investeringspad publiceren en daar bouwrechten aan koppelen, en ja dan moet je ook durven zeggen: hier eerst trafo’s, hoofdriool en busbaan, anders blijft het verkiezingsfoldertaal en staat de bouw weer 5 jaar te wachten.

Dat “splitsen/optoppen” is prima, echter de olifant in de kamer is dat we bestaande woningen ook blijven wegtrekken uit de voorraad door verkamering-constructies, shortstay en leegstand boven winkels waar niemand de hand aan wil slaan. Maak nou eens per wijk harde afspraken: wat mag wél, wat niet, en koppel daar een fatsoenlijke handhaving + één loket aan, daarentegen blijft het een speelveld voor de slimste verhuurder en de starter vist achter het net. En ja, bouwen moet door, maar als je ondertussen 200 woningen “verliest” aan gedoe, ben je vooral jezelf aan het voor de gek houden.

ik zie het ook bij ons in het ziekenhuis: jonge verpleegkundigen die wél willen blijven maar na een nachtdienst nog 1,5 uur moeten reizen omdat ze nergens in de buurt iets kunnen huren, en dan verbaasd zijn dat afdelingen leeg lopen. Al die “optoppen” is leuk, maar regel eerst eens fatsoenlijke woonruimte voor mensen die de stad draaiende houden (zorg, politie, onderwijs) en stop met elk project te laten sneuvelen op gezeur van 20 omwonenden met tijd en advocaten.

Dat optoppen en splitsen is leuk, maar de echte killer is dat je bij elk project eerst 18 onderzoeken en 3 rondes participatie moet doen voordat er één schop de grond in gaat. zet gewoon een paar standaard woningtypes klaar (rijtje, klein appartement) met vaste eisen en een fastlane vergunning, dan kan een aannemer ook plannen en durft een ontwikkelaar weer te tekenen, nu is het elke keer maatwerk-gedoe en iedereen verbaasd dat het niks opschiet.

die “creatieve” dingen zijn vaak juist de dossiers waar je als gemeente het meest op vastloopt: splitsen/optoppen is bijna altijd VvE, brandveiligheid, constructie, geluid, en dan krijg je 30 buren die ineens jurist zijn. En zelfs als je wil meewerken: de meeste capaciteit zit nu in grote nieuwbouwprojecten en handhaving, niet in 500 kleine maatwerk-vergunningen per wijk, dus het wordt vanzelf foldertaal. En ja, politiek roept graag “sneller!”, maar zodra de eerste parkeernorm of daglicht-eis sneuvelt is het maandag weer Kamervragen en dinsdag een motie “terugdraaien”... zo gaat dat dus.

die “creatieve” trucjes zijn vooral rekenkundig geneuzel: stel je optopt/splitst 200 huizen extra, terwijl je gemeente netto 1.500 woningen per jaar tekort komt door groei + scheidingen + instroom, dan ben je dus 8 maanden verder en nóg steeds achteruit. en ondertussen blijft niemand het taboe noemen: we bouwen al jaren te weinig omdat elk plan eerst door 14 lagen “kwaliteit” moet, maar zodra de prijs omhoog schiet is iedereen ineens verbaasd. mooie woorden zijn goedkoop, beton niet.

Goh, niemand heeft het over al die leegstaande panden boven winkels en kantoren die je best tot simpele studio’s kan ombouwen, maar dan struikel je meteen over brandregels, geluid en “eisenpakket” en haakt elke eigenaar af. Als je echt snel iets wil voor starters, maak dat nou eens landelijk supermakkelijk en betaalbaar qua vergunningen, toch?

Kijk, iedereen lult over optoppen en splitsen maar niemand durft het beestje te noemen: grondbeleid + gemeentelijke heffingen zijn gewoon een verkapte woningbelasting waardoor nieuwbouw meteen “premium” geprijsd wordt. Zolang gemeenten long blijven op grondopbrengst en parkeerboetes om hun begroting te fixen, blijft betaalbaar bouwen kansloos en betaal je als starter de risicopremie in huur/prijs, verkiezingspraat verandert daar precies niks aan.

die “creatieve oplossingen” zijn vooral een manier om niet te zeggen dat je gewoon huizen moet bouwen waar je géén goudstaaf bij krijgt: middenhuur, simpel, saai, en ja desnoods een flat waar nu een lullige parkeerplaats ligt. En ondertussen laten gemeenten wél hele straten Airbnb’en en boven winkels leegstaan omdat handhaving “geen capaciteit” heeft… maar hé, folder is gedrukt zeg maar.

Ik merk gewoon dat niemand het durft te hebben over de bestaande voorraad die vastzit: ouderen in een veel te groot huis willen best kleiner, maar er is niks betaalbaars/geschikts en de verhuisboete (belastingen, gedoe) is mega, dus blijven die huizen “bezet” terwijl starters elkaar gek maken bij bezichtigingen. Als je daar lokaal nou eens echt op stuurt met goede seniorenwoningen en soepel ruilen/verhuizen, heb je sneller effect dan weer een folder vol optoppen.

Ach al dat optoppen en splitsen is klein bier, je moet gewoon die lege kantoorpanden en verdiepingen boven winkels omkatten naar woningen en niet 3 jaar lopen miepen over “bestemming” en een extra fietsenhok in de straat toch