Huizenprijzen stijgen harder dan gedacht, verwacht Rabobank

Voor starters is dit geen “afkoelende markt” maar gewoon weer duurder worden met 4,2 procent. Ik zie dagelijks mensen die prima kunnen werken en betalen, maar geen tonnen van familie meekrijgen en dus kansloos zijn tegen beleggers en overbieders. 71 procent boven de vraagprijs… wanneer noemen we dit gewoon een systeem dat voor normale inkomens niet meer werkt?

Rabobank kan lekker rekenen wat ze wil, maar met die rente, bouwkosten en vergunningen blijft nieuwbouw veel te duur. Op de bouw zien we zat grond en plannen liggen, alleen duurt alles jaren en wordt elke steen duurder... zo jaag je de prijs vanzelf omhoog.

Het zij zo, maar “71 procent boven de vraagprijs” zegt zonder de oorspronkelijke vraagprijzen weinig over de markt; verkopers kunnen die bewust laag inzetten om biedingen los te krijgen. Belangrijker is wat kopers uiteindelijk betalen ten opzichte van hun inkomen, en daar wringt het al jaren. Zolang grond, bouw en financiering zo duur blijven, is extra aanbod alleen op papier een oplossing.

Hier op het land kijk je toch anders naar die cijfers. Een huis buiten de stad lijkt goedkoper, maar zonder goed openbaar vervoer en voorzieningen heb je al snel twee auto’s nodig; dan verdampt dat voordeel ook. En ondertussen wordt landbouwgrond opgekocht voor woningbouw, terwijl niemand zegt wie hier straks nog voedsel moet telen.

Die 234.000 geplande woningen klinken mooi, maar plannen zijn nog geen huizen waar mensen morgen in kunnen. Op het platteland zie je ondertussen dat kleine kernen wel willen bouwen, maar vastlopen op schoolcapaciteit, riolering en stroomaansluitingen. Eerst die basis regelen, anders zet je alleen stenen neer zonder leefbare buurt.

Dat 71 procent boven de vraagprijs verkoopt zegt ook iets over de vraagprijsstrategie: makelaars zetten woningen bewust laag in om bieders los te krijgen. Kijk liever naar de verhouding tussen verkoopprijs en inkomen, maandlasten en eigen geld; dáár zit de echte betaalbaarheidscrisis. En zolang starters hun studieschuld, energielabel en tijdelijke contract moeten uitleggen terwijl ouders belastingvrij kunnen bijspringen, blijft de markt vooral gunstig voor wie al bezit heeft.

Wat in zulke prognoses vaak ontbreekt is dat een gemiddelde weinig zegt over de verschillen per regio en woningtype. Een appartement in de Randstad doet niet hetzelfde als een oudere woning in een krimpgebied, dus voor kopers blijft het vooral lastig om te weten waar ze aan toe zijn.

De echte motor achter deze prijsstijgingen is niet alleen schaarste, maar ook de fiscale bevoordeling van bezit: wie al een huis heeft, kan overwaarde inzetten en biedt starters er moeiteloos uit. Zolang we dat niet aanpakken en tegelijk blijven doen alsof nóg een prognose iets oplost, blijft “betaalbaarheid” vooral een probleem voor mensen zonder rijke ouders.

“Verwacht” staat hier wel drie keer centraal, maar wie controleert Rabobank over een jaar op die prognose? De bank heeft er ook belang bij dat de woningmarkt als sterk en schaars wordt neergezet — hypotheekverstrekkers verdienen aan hoge leningen. Interessanter zijn de bandbreedtes: wat gebeurt er bij hogere rente, oplopende werkloosheid of minder leencapaciteit? Zonder die scenario’s is 4,2 procent vooral een heel precies ogend gokje.

Huizenprijzen zijn geen natuurverschijnsel maar beleid — zolang wonen als beleggingsobject wordt behandeld, verdwijnt elke extra woning direct in de zakken van verhuurders, ontwikkelaars en banken. En Rabobank voorspelt vrolijk verdere stijgingen terwijl ze zelf verdient aan hypotheken; oh ja, totaal onafhankelijk hoor...

Ja goed, maar ik mis in die voorspelling vooral wat dit met huren doet. Als kopen weer duurder wordt, blijven mensen langer huren en kunnen verhuurders de huur gewoon blijven opkrikken. Mijn kinderen zijn nog klein, maar ik moet er niet aan denken dat zij later alleen met een enorme studieschuld en een huurcontract kunnen beginnen.

Die prognose van Rabobank is vooral goed nieuws voor Rabobank zelf: hogere huizenprijzen betekenen meer onderpand en grotere hypotheken. Vraag je eens af wie er belang heeft bij steeds dezelfde boodschap dat prijzen “toch blijven stijgen”; betaalbaarheid wordt zo geen probleem meer maar een verdienmodel, toevallig precies volgens de spreadsheet van de bank.

Die prognose is vooral goed nieuws voor wie al een woning bezit en een waarschuwing voor wie nog moet instappen. Wie beleid maakt op gemiddelden mist de kern: een paar procent stijging kan voor een starter tienduizenden euro’s extra betekenen, terwijl inkomens dat niet bijhouden.

71 procent boven de vraagprijs klinkt stoer, maar in m’n taxi hoor ik vooral dat mensen niet eens meer durven te kijken omdat ze vooraf weten dat er nog een ton achteraan komt. En dan straks roepen dat de markt afkoelt; ja, voor wie al binnen zit misschien, de rest staat nog steeds buiten te blauwbekken, godverdomme.

Hier in Thailand zie je hoe snel een woningmarkt kan omslaan als er daadwerkelijk gebouwd wordt waar mensen willen wonen, maar in Nederland wordt vooral gerekend met vergunningen en beleidsplannen. 234.000 huizen op papier is geen aanbod; pas als de sleutels zijn uitgegeven telt het mee, tot die tijd zijn het gewoon powerpointwoningen.