Modale starter op woningmarkt heeft niets aan recordaanbod: in Flevoland zelfs nog maar 1 op de 1000 woningen binnen bereik

“Recordaanbod” maar als de gemiddelde vraagprijs 425k is en je met modaal ~210k kunt lenen, dan is dat aanbod net zo nuttig als een menukaart in een restaurant waar je niks kunt betalen. En die 15k starterspremie… leuk, maar dat is 3,5% op 425k; daar win je geen biedoorlog mee, hooguit de makelaar z’n glimlach. Flevoland 1 op 1000 klinkt extreem, maar met die rekensom verbaast het me vooral dat het niet 0 op 1000 is.

Hier op het land zie je hetzelfde met schuren: het “aanbod” is er wel, maar als het niet te betalen is heb je er niks aan. En bij die 210k hypotheek vergeten ze vaak dat je daarna ook nog tonnen kwijt bent aan isolatie, warmtepomp, netverzwaring en aannemers die pas over 9 maanden tijd hebben… dus zelfs een “goedkope” woning is voor starters een bodemloze put. Misschien eerst eens zorgen dat betaalbare huizen ook betaalbaar te maken zijn, anders bouw je alleen maar stress.

“Recordaanbod” zegt ook niks zolang het vooral om dure huizen gaat, maar wat mij opvalt: die 210k maximale hypotheek is vaak nog optimistisch, want met studieschuld (ook al “laag”) of een tijdelijk contract gaat er zo 20-30k leencapaciteit af. En dan helpt zo’n starterspremie van 15k vooral de verkoper: het wordt gewoon extra biedruimte en dus prijsopdrijvend, tenzij je tegelijk keihard extra betaalbare bouw afdwingt. Waarom bouwen we nog steeds massaal in het hogere segment terwijl de vraag aantoonbaar onderin zit?? Flevoland is dan extra wrang: veel nieuwbouw, maar starters blijven hangen in te dure huur en kunnen geen vermogen opbouwen.

Men vergeet gemakkelijk dat Flevoland ooit is verkocht als “ruimte en betaalbaarheid”; nu is het vooral een doorstroomprovincie geworden voor Randstedelingen met overwaarde, en daar kan geen starterspremie tegenop. Die strenge hypotheeknormen zijn niet het probleem maar het vangnet: als je die oprekt, koop je vandaag iets te duurs en zit je morgen bij de voedselbank als de rente weer opschuift. Bouwers en gemeenten blijven intussen vrolijk sturen op grondopbrengst en vierkante‑meterprijzen; betaalbaar bouwen is blijkbaar pas interessant als Den Haag de rekening overneemt.

“Recordaanbod” zegt ook weinig zolang het vooral aanbod is dat nét boven de NHG-grens hangt, want daar zit een hele club starters (en geldverstrekkers) gewoon aan vast qua voorwaarden en renteopslag. En die 15k premie: leuk, maar als je geen eigen geld hebt voor kosten koper, taxatie, bouwkundige keuring en tegenwoordig ook nog verduurzaming, dan kom je alsnog niet eens door de voordeur bij de bank. Flevoland is dan extra pijnlijk omdat er in de praktijk veel nieuwbouw ‘betaalbaar’ heet, maar met parkeerplaats, meerwerk en VvE-bijdrage zit je zo weer in het segment waar modaal gewoon afhaakt.

Even serieus, iedereen staart zich blind op “kun je 210k lenen”, maar de echte killer voor starters is dat je naast de hypotheek ook cash moet hebben voor KK, taxatie, overbieden én meteen verduurzamen; die 15k premie is gewoon exit-liquidity voor de verkoper en wordt 1-op-1 in de prijs gepriced. En zolang beleggers/overwaarde-kopers met lagere risicopremie (meer eigen geld) kunnen cashen, blijft modaal structureel short op kansen, recordaanbod of niet.

“Recordaanbod” is leuk, maar niemand benoemt dat starters tegenwoordig niet eens meer op prijs sneuvelen maar op voorwaarden: cash-kopers, geen voorbehoud financiering, oplevering wanneer het de verkoper uitkomt, en jij met je modale loon mag achteraan aansluiten. En die starterspremie is juridisch gezien gewoon een cadeautje zonder prijsrem of anti-opdrijvingsregel, dus het verdampt 1-op-1 in de markt, maar ok blijf vooral doen alsof je starters helpt terwijl je de spelregels voor verkopers en beleggers ongemoeid laat.

“Recordaanbod” is leuk op papier, maar de bottleneck zit ook bij de bank: met twee modale inkomens kom je soms nét verder, maar als je eenmaal kinderen hebt of één werkt minder (en dat is heel normaal) dan valt je leencapaciteit als een kaartenhuis om. en dan hoor je weer: ja je moet maar fulltime blijven draaien… alsof een gezin geen waarde heeft, ieder huis z’n kruis.

Recordaanbod is vooral een voorraadprobleem: woningen die niet doorstromen omdat verkopers hun lage rente niet willen opgeven. Zolang die verhuisboete blijft bestaan, komt het betaalbare segment niet vrij; maak doorstromen fiscaal en procedureel aantrekkelijker, dan ontstaat er pas echt beweging in de markt.

Ik zeg het al jaren: een huis is allang geen thuis meer maar een beleggingsproduct, en starters mogen via belastinggeld de prijs nog wat verder opjagen. Banken rekenen keurig volgens modellen, maar niemand rekent mee wat huur, energie en boodschappen doen met je maandlasten; straks bezit je misschien een woning, maar leef je als een arme sloeber in je eigen huis!!!