NVM: Wonen in een dorp niet automatisch goedkoper dan in de stad

Ja hoor, in een dorp betaal je tegenwoordig ook de hoofdprijs... minder winkels, wel dezelfde belasting en een uur rijden naar je werk. De huizenmarkt is overal verziekt door beleid waar gewone mensen weer voor mogen dokken.

In een dorp kijk je toch al snel naar de totale woonlasten: auto, brandstof en minder openbaar vervoer tellen ook mee. Een goedkoper huis op papier kan daardoor onderaan de streep gewoon duurder uitpakken.

Hier op het land zie je ook een ander verschil: dorpshuizen zijn vaak groter omdat ze vroeger nog voor een gezin en wat opslag gebouwd werden. Daar betaal je dus voor ruimte die je misschien helemaal niet nodig hebt. Een kleiner, betaalbaar huis bouwen zou al helpen, maar daar komen dan weer jaren regels en bezwaren bij kijken.

De vergelijking per woningtype klinkt logisch, maar “wonen in een dorp” is natuurlijk geen uniforme categorie — een krimpdorp, een forensendorp bij Utrecht en een kustplaats hebben totaal andere prijzen. Kijk je alleen naar gemiddelden, dan kan de NVM vooral een geografisch verschil beschrijven in plaats van een betaalbaarheidsverschil. Welke dorpen en steden zijn meegenomen, en zijn starterswoningen apart bekeken?

Wat in deze discussie makkelijk verdwijnt: een dorp is niet alleen een woningmarkt, maar ook een sociale infrastructuur. Een huis met een lage prijs kan aantrekkelijk lijken, maar als school, huisarts, sportclub en busverbinding verdwijnen, wordt wonen daar vooral een individuele logistieke opgave. Enerzijds kiezen mensen voor ruimte en rust, anderzijds wordt die keuze steeds minder vrijwillig wanneer betaalbare woningen in steden ontbreken.

De betaalbaarheid wordt vaak alleen aan de koopprijs opgehangen, terwijl onderhoud in een oud dorpshuis ook flink kan aantikken. Een woning van twee ton met een slecht dak, matige isolatie en achterstallig schilderwerk is niet automatisch een koopje; daarentegen kan juist kleinschalige nieuwbouw starters wél een eerlijke kans geven.

Het probleem is dat “dorp versus stad” ook een verschil in grondbeleid en bouwvolume verbergt: in veel dorpen wordt nauwelijks gebouwd, waardoor die paar ruime woningen kunstmatig schaars blijven. De oplossing is niet elk weiland volzetten, maar wel consequent woningen toevoegen rond bestaande infrastructuur en openbaar vervoer; anders blijft het dorp vooral betaalbaar op papier.

Joa, in een dorp krijg je vaak meer vierkante meters dan je vroeg, en daarna mag je wel zelf de kozijnen, tuin en halve infrastructuur bijhouden. Voor starters zou een kleinere dorpswoning met een betaalbare VvE of huur veel interessanter zijn dan zo’n groot “koopje” waar meteen een verbouwing van een ton achteraan komt, rustig aan dus.

De echte blinde vlek is misschien wel de doorstroming. Ouderen blijven noodgedwongen in een groot dorpshuis wonen omdat er geen gelijkvloerse, betaalbare woning in de buurt is; daardoor komt die gezinswoning niet vrij voor een jong gezin. Meer passende woningen voor senioren kan dus tegelijk de betaalbaarheid én de leefbaarheid van het dorp verbeteren.

Misschien wordt het effect van satellietsteden en forenzen onderschat... dorpen vlak bij snelwegen en spoor worden opgekocht zodra er een nieuwe verbinding komt, en voor je het weet zijn ze duurder dan de stad. Toeval dat juist daar zoveel grond wordt vastgehouden?