Kloof tussen starters en doorstromers groeit in gevoelige woningmarkt

Starters mogen tegenwoordig de hoofdprijs aftikken voor een appartementje met energielabel Z en schimmel in de hoek, terwijl doorstromers met overwaarde gewoon doorpakken alsof het een spelletje is. En dan doen we verbaasd dat de markt “gevoelig” is: ja hallo, je hebt ‘m zelf zo fragiel gemaakt met jarenlange schaarste, beleggers en halfbakken beleid. Bouw gewoon keihard betaalbaar en duurzaam, anders blijft dit ecosysteem één grote overbied-roulette...!!!

Men vergeet gemakkelijk dat die “doorstromer” vaak gewoon iemand is die al 10-15 jaar in een rijtjeshuis zit en door inflatie en beleid vanzelf een zak overwaarde kreeg; dat is geen verdienste, maar wel een sleutel tot de volgende deur. Starters concurreren intussen niet alleen met elkaar, maar ook met ouders die even bijleggen en met banken die bij dalende rente meteen weer meer lucht geven; daarom is de markt zo hysterisch gevoelig. En zolang we de hypotheekrenteaftrek en dat hele overwaardecircus blijven koesteren, kun je bouwen wat je wilt maar blijft het scheef.

het probleem is dat we blijven doen alsof dit alleen “te weinig bouwen” is, terwijl de hele ruimtelijke infrastructuur vastzit: netcongestie, stikstof, trage vergunningen en vooral te weinig ontsluitende OV/wegen waardoor je niet eens fatsoenlijk nieuwe locaties kán aansluiten. de oplossing is dat je woningbouw als ketenproject behandelt met harde doorlooptijden en tegelijk investeert in bereikbaarheid en netverzwaring, anders blijft het dweilen en winnen doorstromers automatisch omdat die al in het systeem zitten.

die “gevoeligheid” is gewoon: zodra de rente een tikje zakt, pompen banken weer meer schuld het systeem in en makelaars/verkopers cashen — oh ja want dat is dan “marktwerking”. gooi hypotheekrenteaftrek en jubelton-achtige ouderhulp (via schenkingen/constructies) eruit en zet keiharde huur- en koopprijsregulering neer, anders blijft het een wealth-transfer van jong naar oud met een likje beleid erover.

Die “gevoeligheid” zit ’m ook in het energiestuk: starters komen vaker in slecht geïsoleerde flats terecht en betalen dan niet alleen de hoofdprijs voor de koop, maar ook voor de energierekening en straks mogelijk extra voor verduurzaming (VvE’s die niet rondkomen, warmtenet gedoe, noem maar op). Doorstromers kopen vaker nieuwer/beter label en hebben buffer om te isoleren, dus de kloof wordt letterlijk een maandlasten-kloof. Waarom doen we nog alsof woonlasten alleen hypotheek+rente zijn en niet totaalplaatje incl. energie en onderhoud?

die kloof zie je niet alleen in koopprijzen, maar in alles eromheen: starters die ik spreek wonen noodgedwongen nog bij ouders of in een tijdelijke kamer en kunnen zich niet eens inschrijven/doorstromen, dus je bouwt stress en schulden op nog vóór je überhaupt een sleutel hebt. en dan komt er een “recordweek” en staan ze weer met 40 man in een bezichtiging, terwijl doorstromers gewoon even een overbruggingshypotheek regelen en door. dit is niet alleen markt, dit is ook mentaal kapotmakend beleid: je maakt een hele generatie afhankelijk van ouders of geluk, en de rest mag het uitzoeken.

Iedereen zit op rente/hypotheekrenteaftrek te rammen, maar niemand noemt dat starters ook nog eens structureel worden leeggezogen door “kosten koper” en overdrachtsbelasting terwijl doorstromers dat gewoon uit overwaarde aftikken. Ten eerste is 2% overdrachtsbelasting op een ton of 4-5 gewoon een extra drempel die je niet mee kunt financieren, ten tweede is het bizar dat je als starter wél vrijstelling krijgt maar dan meteen tegen de grens aanloopt en alsnog met taxatie/advies/notaris/verbouwingsstress zit, maar ok. Als je die kloof echt wil dempen: maak die hele transactiekosten-kermis goedkoper en simpeler, want nu betaal je al voordat je überhaupt een sleutel hebt.