Enorme verschillen op huizenmarkt: hier stegen woningprijzen het hardst

“Gecorrigeerd voor inflatie valt het mee” ja leuk voor mensen met een koopcontract uit 2016 — voor starters is 4% op 4 ton nog steeds gewoon een extra jaarsalaris aan lucht. En dat regionale gedoe is ook geen natuurwet maar beleid: beleggers, schaarste, te weinig sociale bouw, alles naar rendement — oh ja want de markt zou het “efficiënt” oplossen...

Men vergeet gemakkelijk dat “gematigde” stijging in Amsterdam alsnog betekent dat je met één ton eigen geld nog steeds achteraan staat; dat het noorden nu harder stijgt is óók gewoon inhaalvraag omdat mensen wegvluchten voor Randstadprijzen en thuiswerken het eindelijk praktisch maakt. En dat narratief “Den Haag zegt dit” is wel grappig: Den Haag roept al 20 jaar dat er gebouwd wordt, maar intussen verstikt elke schop in de grond in bezwaarprocedures en stikstofgedoe. Zolang je de aanbodkant juridisch en bestuurlijk dichttimmert, kun je met morele praatjes over beleggers blijven strooien; de markt zoekt dan vanzelf de randen op, Groningen nu dus.

Dat “gecorrigeerd voor inflatie valt het mee” is leuk op papier, maar je hypotheek wordt niet “gecorrigeerd” en je spaargeld ook niet als je 4 ton moet aftikken. Even rekenen: 4,2% stijging bij 5% rente is voor kopers gewoon dubbel pech, want je betaalt én meer voor het huis én meer voor het geld. En die regionale verschillen zijn deels gewoon basis-effect: 8% op 250k is minder euro’s dan 2,4% op 500k, maar daar hoor je Den Haag nooit over, die roepen liever één landelijk cijfertje.

Dat “gecorrigeerd voor inflatie valt het mee” klinkt slim, maar woningen zitten óók in die inflatie: je trekt dus deels hetzelfde effect er weer uit en dan doe je alsof het koopkrachtwinst is. Wat je wél ziet: het noorden/oosten stijgt harder omdat daar de druk nu pas echt binnenkomt (thuiswerken + Randstad-uitwijk), maar dat zegt weinig over “Den Haag narratief”, het is gewoon een markt die regionaal achter elkaar aan hobbelde. Benieuwd hoe dit er na een paar hete zomers uitziet trouwens: energielabel/overstromings- en hittestress gaan steeds meer in prijzen en verzekerbaarheid kruipen, vooral in bepaalde wijken en polders, maar daar hoor je in dit soort stukjes nooit wat over?

Die “Den Haag narratief” discussie is vooral ruis: juridisch gezien is dit gewoon één landelijk stelsel (hypotheekrenteaftrek, NHG, 100% LTV) dat overal hetzelfde werkt, terwijl het aanbod per gemeente de facto door bestemmingsplan, grondbeleid en bezwaar/beroep totaal anders uitpakt. Als Groningen 7,9% stijgt is dat niet ineens ideologie, dat is simpelweg wat er gebeurt als je een paar duizend extra kopers op een dunne markt zet, mits er weinig nieuwbouw door de molen komt. En inflatiecorrectie is leuk voor grafiekjes, maar de bank corrigeert je leencapaciteit niet mee, die kijkt naar toetsrente en inkomen, klaar.

Ja jong, al die grafiekjes zijn leuk maar probeer hier in Oss maar eens een rijtjeshuis te kopen: alles wat een beetje normaal is gaat binnen 2 dagen weg aan mensen die al overwaarde hebben of ouders met een zak geld. En dan zeggen ze “bouw bouw”, maar hier wordt vooral dure nieuwbouw neergeplempt waar een starter dus nog steeds niks aan heeft, da schiet nie op.

Wie het ziet, ziet het: dit gaat allang niet meer over “vraag en aanbod”, dit is gewoon krediet + regels waar de gewone koper aan hangt en de grote jongens omheen fietsen!! Als ex in de zorg heb ik zat jonge collega’s gezien die nét te veel verdienen voor hulp maar te weinig voor een fatsoenlijk huis, en ondertussen worden hypotheken, taxaties, energielabels en die hele verbouw- en verduurzamingsindustrie één grote geldslurp waar vooral banken en bouwclubs aan trekken. En dan Den Haag maar doen alsof het allemaal “regionale dynamiek” is… ja joh, net als met corona: rekenwerk en praatjes, maar de rekening ligt bij de burger!!!

Hier op het land zie je nog iets anders: in Groningen/Drenthe is het aanbod van “gewone” huizen dun, en als er dan 2 randstedelingen met overwaarde komen kijken is de prijs meteen gezet. En dat inflatiepraatje… leuk, maar de aannemer en de bouwmaterialen zijn óók duurder, dus zelfs als je wil bijbouwen sta je al 1-0 achter. En probeer hier maar eens een boerenerf te splitsen of een schuurwoning te maken, dat duurt jaren aan loketten en rapportjes.

ten eerste: dat hele “regionale verschillen” verhaal maskeert dat we één nationaal systeem hebben dat vraag opblaast (HRA, 100% LTV, NHG) terwijl gemeenten met grondbeleid en schaarste de kraan dicht houden; dan krijg je dus prijsdruk die gewoon doorschuift naar waar het nog nét kan. ten tweede: Den Haag doet alsof bouwen alleen een “procedures/bezwaar”-ding is, maar ze laten corporaties nog steeds kapot gereguleerd en belasten, en dan verbaasd zijn dat appartementen het minst stijgen omdat er nauwelijks betaalbaar aanbod bijkomt, maar ok.

Iedereen blijft maar naar %’tjes en “Den Haag” wijzen, maar de echte bottleneck is data + doorlooptijd: je kan in NL sneller een SaaS uitrollen dan een rijtjeshuis van bestemmingsplan naar sleutel krijgen. Simpel: zolang gemeenten grond als cashcow gebruiken en elke extra woning 3 jaar aan vergaderingen/bezwaar/rapportjes kost, blijft het een schaarste-market en hoppen de prijsstijgingen gewoon van regio naar regio, net als load balancing maar dan met mensen. Inflatiecorrectie is dan vooral Excel-therapie.

Noe ja, iedereen blijft maar naar die %’jes staren, maar in de praktijk wordt de markt hier ook gewoon kapotgeregeld door “verbouwen/uitponden mag niet” terwijl tegelijk B&B’s en verkamering wél overal tussendoor glippen; dan hou je dus te weinig gewone gezinswoningen over en ja dan knalt zo’n dorp als Meerssen of Valkenburg ineens mee alsof het Amsterdam is, sjön voor wie al bezit maar voor een starter is het gewoon klaar.