Woningmarkt koelt verder af door hogere hypotheekrente en afnemende vraag

“Afkoelen” maar wel +3% en +4% erbij, dat is geen afkoelen, dat is gewoon minder hard oververhit. En transacties -3% terwijl het aanbod “nauwelijks groeit” is ook geen mysterie: mensen blijven zitten waar ze zitten omdat verhuizen met 4-5% rente financieel zelfkastijding is. Die 27,6% meer vergunningen is leuk voor in een monitor, maar zonder opleveringen is het gewoon papier met een stempel.

In de praktijk betekent “afkoelen” voor veel mensen gewoon: je krijgt het niet meer rondgerekend en dus doe je niks, maar je woonlasten (huur óf koop) blijven wel stijgen. En ondertussen zie ik in Eindhoven dat appartementen die eigenlijk voor starters bedoeld waren alsnog voor bizarre bedragen in de verhuur gaan, dus die extra vergunningen voel je pas over járen, als ze al gebouwd worden.

Feit is: minder transacties is niet alleen een markt-ding, het is ook een gezondheidsding, ik zie zat mensen die eigenlijk moeten verhuizen (scheiding, mantelzorg, trap niet meer op) maar vastzitten omdat het financieel niet kan. Dan krijg je noodoplossingen, stress, slechter slapen, meer gedoe thuis, en dat tikt harder aan dan die paar procent prijsstijging. En die vergunningen, leuk, maar de ellende speelt nu, niet in 2029.

dat “vraag neemt af” klopt alleen als je doet alsof mensen geen rekenmachine hebben: de behoefte is mega, maar de maandlasten-UX is zo bruut dat iedereen uitcheckt bij de betaalpagina. En die vergunningen… leuk, maar zolang netcongestie en aannemerscapaciteit de bottleneck zijn, blijft het vooral dashboard-vulling ipv echte huizen.

Hier op het land zie je nog iets anders: er is zat plek om te bouwen, maar je krijgt de aansluitingen niet rond. Water, stroom, riool, netcongestie, en dan nog de weg ernaartoe... zonder dat kan je 1000 vergunningen hebben maar er komt geen sleutel bij. En ondertussen worden oude boerderijtjes met een lap grond opgekocht als “droomhuis”, prijzen blijven hoog en starters uit de buurt kunnen het vergeten.

Die “afkoeling” is vooral: minder doorstroming = minder aanbod, dus prijs blijft plakken. Maar wat iedereen vergeet: banken en toezichthouders zetten de leennormen steeds strakker (buffer, energielabel, taxatie, NHG-voorwaarden), dus zelfs als je inkomen oké is kom je gewoon nét niet door de stresstest. En dan roepen politici “meer bouwen!”, maar zolang je grondbeleid en lokale bezwaarcircus niet meebewegen (subsidiariteit my ass), blijft die 27% vergunningen gewoon powerpoint in plaats van sleutels.

Die “meer vergunningen” klinkt mooi, maar in Deventer zie je dat projecten alsnog vastlopen op stroomaansluitingen, stikstofgedoe en simpelweg te weinig mensen in de bouw; dan blijft het aanbod dus krap en wordt verhuizen een luxe. echter wat mij meer zorgen baart is dat de middenhuur en goedkope koop allebei wegvallen, daarentegen kun je met woningdelen, splitsen van grote woningen en sneller tijdelijke woningen plaatsen nu al wél meters maken zonder weer 8 jaar planproces. En ja, doorstroming komt pas terug als je ouderen en gezinnen een fatsoenlijk alternatief biedt in dezelfde wijk, anders blijft iedereen zitten waar ‘ie zit.