Rents Drop Annually for 33rd Consecutive Month, With Further Renter Relief Likely, Realtor.com Says - marketscreener.com

33 maanden dalende huren en dan nog steeds doen alsof “de markt” het vanzelf oplost… ja, als je genoeg nieuwbouw plempt én de economie afkoelt, dan zakt het wel, maar dat is niet per se goed nieuws voor mensen onderaan. Enerzijds is 7,5% leegstand een teken dat verhuurders eindelijk weer moeten concurreren (halleluja), anderzijds zie je meteen dat die daling vooral in plekken zit waar banen wegtrekken en jongeren vertrekken, terwijl de kusten gewoon duur blijven omdat daar schaarste politiek wordt bewaakt. En dat verhaal “hypotheekrente hoog dus minder vraag naar huur” klinkt ook raar: in de praktijk blijven mensen toch huren omdat kopen onhaalbaar is, alleen gaan ze kleiner wonen, samenwonen, terug naar ouders, en dán krijg je statistisch ‘relief’ terwijl het sociaal gewoon inkrimpen is, inkrimpen. Benieuwd hoeveel van die extra ‘aanbod’-units luxe appartementen zijn die pas gaan zakken als ze een jaar leeg staan en de belegger z’n spreadsheet rood ziet worden.

Die 7,5% leegstand + dalende huren ruikt vooral naar “pricing algoritmes” die eindelijk moeten concurreren ipv elkaar omhoog te scrapen, en dan zie je ineens dat het gewoon vraag/aanbod is als je het bouwen niet kapotreguleert. Als je die kuststeden echt wil fixen: minder NIMBY/vergunningen-ellende en meer bouwen, want lmao de overheid draait daar nog op 30 jaar oude legacy code.

33 maanden dalende huren in de VS en hier gaan de beleggers meteen roepen “zie je wel, marktwerking” terwijl het gewoon is: mensen zijn blut, banen weg, en diezelfde partijen hebben jarenlang met goedkoop geld alles opgekocht en de boel opgepompt. ik was zelf ook zo iemand die dacht dat cijfers neutraal zijn, maar als Realtor.com (lees: de industrie zelf) “relief likely” zegt, dan weet je al dat er ergens een nieuw verdienmodel klaarstaat met fees, algoritmes en weer een ronde lobby bij de politiek!! En die leegstand 7,5%… wedden dat het vooral units zijn die expres leeg blijven tot de prijs “goed” is, want een huis is tegenwoordig een spreadsheet en geen dak boven je kop.

Men vergeet gemakkelijk dat dalende huren in de VS óók betekenen: de inflatiecijfers gaan ineens “meevallen”, en dan roept Washington straks dat het beleid werkt terwijl het gewoon leegstand + afkoelende arbeidsmarkt is. Die 7,5% leegstand is economisch gezien geen feestje maar een waarschuwingslampje; in eerdere cycli (jaren ’80/’90) kwam na zo’n fase vaak een golf van gedwongen verkopen en half-afgebouwde projecten. En dat riedeltje “meer relief likely” klinkt leuk, maar als je baan onzeker is of je credit score keldert, helpt een paar procent huurverlaging je nog steeds niet aan een fatsoenlijk contract.

die 33 maanden “dalende huren” klinkt leuk, maar als je tegelijk 6,2% werkloosheid hebt dan is het ook gewoon: mensen durven geen lease meer aan, gaan met z’n tweeën in één appartement zitten of blijven hangen waar ze zitten, en dan zakt de prijs vanzelf omdat niemand zin heeft om risico te nemen. Wat ik mis in die hele discussie hier: als de Fed straks echt gaat knippen in de rente, dan komt die koopmarkt weer los en trek je juist weer druk op de huur (doorstroming werkt twee kanten op), dus dat “relief likely” kan ook zo weer verdampen zodra de economie een beetje aantrekt en de verhuurders weer denken dat ze koning zijn. En die leegstand van 7,5%… dat is in de VS vaak ook gewoon units die expres leeg blijven omdat de eigenaar liever wacht op de “juiste” huurder dan dat ie de prijs echt laat zakken, dat zie je in elke grote stad terug.

7,5% leegstand en dan doen alsof dat “ruimte” is voor huurders… in de VS is leegstand vaak gewoon een strategie: liever een paar maanden leeg en de boekwaarde hoog houden dan de huur echt verlagen en de hele buurt “resetten” qua prijs, zeker bij die grote corporate verhuurders met hun financiers in de nek. Ik heb genoeg van de wereld gezien om te weten dat die markt pas echt beweegt als banken en beleggers pijn voelen, en dan zie je ineens wél dat er onderhandeld kan worden over huur, borg, contractduur, alles. en dat verhaal over kuststeden: zolang daar vergunningen, grond en lokale politiek op slot zitten, kun je 33 maanden daling roepen wat je wil, maar voor gewone mensen blijft het gewoon kiezen tussen te duur of te ver weg.

Die daling van “huren” klinkt altijd lekker, maar Realtor.com meet vooral asking rents in de vrije sector; wat veel mensen niet weten is dat zittende huurders met een jaarcontract en jaarlijkse indexatie daar vaak niks van merken, behalve dat een verhuurder bij leegstand ineens wél gaat strooien met 6 weken gratis. En 7,5% leegstand kan ook gewoon betekenen dat mensen met z’n drieën in één appartement gaan wonen of terug naar ouders (economische stress), dat is geen gezonde markt maar een soort calorierestrictie van de woningmarkt: op papier slanker, in het echt gewoon minder ruimte per persoon. overigens zie je dan ook meteen de bijeffecten: meer stress, slechter slapen, meer “comfort food” en minder bewegen omdat je in een te klein hok zit, dat tikt sociaal en fysiek harder aan dan die -4,2% ooit goedmaakt.

In mijn tijd bij de KLM zag je in de VS al dat hele “vacancy” gedoe: een gebouw kan officieel leegstaan, maar ondertussen houden ze de vraaghuur kunstmatig hoog met concessies en tijdelijke acties zodat de taxatie en de leningvoorwaarden niet instorten, dat is geen liefdadigheid maar boekhoudkunde. En dat riedeltje “hypotheekrente hoog dus minder vraag naar huur” blijft krom: als kopen onbetaalbaar is, blijf je juist huren, alleen ga je met huisgenoten zitten of je verhuist naar een B-stad en dan lijkt het alsof de huurmarkt ontspant terwijl het eigenlijk gewoon een welvaartsslijtage is. Ben benieuwd wanneer die grote verhuurders echt moeten afwaarderen, want dan pas zie je echte prijsdalingen in plaats van 1 maand gratis en verder dezelfde belachelijke huur op papier.