Kapen rijke woningkopers ‘van buiten’ de huizen weg voor lokale koopstarters? Kadaster bemoeit zich met de discussie

13,6 km gemiddeld is nou niet alsof half Nederland ineens Drenthe leegkoopt hè, maar dat prijsverschil van 1-2 ton verklaart wel waarom lokale doorstromers klem lopen en starters vervolgens nóg langer in die “wachtkamer” blijven hangen. wat veel mensen niet weten: dit is een kettingreactie, als de middenmoot niet kan doorstromen, komt er ook geen betaalbaar aanbod vrij onderin, dus je kunt blijven roepen “buitenstaanders pakken het af” maar het echte probleem is gewoon te weinig woningen + overwaarde als turbo. overigens zou ik wel willen zien hoeveel van die aankopen door beleggers/2e huizen gaat, want dat drukt de lokale markt pas echt dood.

ja goed, iedereen doet alsof “van buiten” meteen amsterdam is, maar hier in purmerend word je ook al weggeboden door mensen uit de rand ernaast die gewoon 2 ton overwaarde meenemen en dan is het voor lokale starters klaar. en kadaster kan wel met km’tjes strooien, maar kijk ook ff naar wie er met 50k extra komt en wie alleen een studieschuld en een huurcontract heeft.

Die km-discussie is leuk voor op papier, echter het echte pijnpunt is dat we doen alsof dit een moreel probleem is (“buitenstaanders”) terwijl het gewoon een schaarsteprobleem is met een keten die vastloopt. Daarentegen kunnen gemeenten wél sturen met meer betaalbare koop en vooral seniorenwoningen/appartementen in de wijk, want als 55-75’ers nergens passend heen kunnen blijft dat gezins-huis bezet en staat de starter weer achteraan te wachten… en dan helpt geen enkel vingerwijzen naar de Randstad.

13,6 km gemiddeld… dat is dus Eindhoven–Veldhoven, niet “de Randstad die Zeeland komt plunderen”. De cijfers kloppen pas als je ook laat zien wat er in de staart zit: hoeveel procent verhuist 50+ km, want díe kleine groep met veel geld zet de prijs in een wijk al scheef. En dat “23,5% voorbij de buurgemeente” zegt niks zonder te corrigeren voor gemeentegrenzen: in Brabant zit je na 8 km al in de volgende gemeente, in Drenthe rijd je 20 km en je bent nog steeds thuis.

het probleem is dat iedereen zich blindstaart op “van buiten” terwijl de echte bottleneck de planologische infrastructuur is: gemeenten programmeren vooral dure grondgebonden koop (lekker voor de grondopbrengst) en te weinig compacte doorstroomwoningen bij OV/voorzieningen, dus elke extra koper met overwaarde duwt de keten scheef. de oplossing is niet mensen weren op gemeentegrens (dat houdt juridisch toch geen stand), maar keihard sturen op woningmix en tempo: meer appartementen/seniorenwoningen en middenkoop op plekken met draagvlak en ontsluiting, dan maakt het ineens veel minder uit of iemand 5 of 50 km verderop vandaan komt.

die hele “van buiten” discussie mist nog iets: op de werkvloer zie ik stellen die prima een hypotheek zouden kunnen dragen, maar die komen niet eens door de selectie omdat ze geen vast contract hebben of wél een studieschuld en dus minder “zeker” zijn dan iemand met overwaarde. dan maakt het geen reet uit of die koper 5 km of 50 km verderop woont, het systeem beloont gewoon bezit en straft starters die nog niks hebben. en ondertussen wijzen we lekker naar elkaar terwijl de makelaar de biedingen lachtend binnenharkt...

kijk, dat hele “van buiten” gedoe is vooral emotie omdat je een gezicht zoekt voor de prijsstijging, maar de echte kicker is dat hypotheekrente + leennormen de markt in golven duwen: als de rente ff daalt komt er ineens weer een batch doorstromers met overwaarde die zonder voorbehoud kan bieden en dan schiet het lokaal meteen los. en kadaster kan km’s tellen wat ze willen, laat dan ook ff zien hoeveel transacties cash/zonder financieringsvoorbehoud zijn, dát is de liquidity die starters gewoon uit de markt priced… pure orderflow, geen moraliteit.