ING somber over aantal woningtransformaties: ’Verdienmodel investeerders onder druk door huurwetten en belastingen’

ING “somber” omdat het verdienmodel van investeerders piept… tja, dat is toch precies wat die huurwetten moesten doen: excessen eruit, niet? Maar waar komen die 6.500 vandaan en wat telt ING mee als transformatie (splitsing boven een winkel, optoppen, kantoorpand naar studio’s) — bron/link naar die dataset graag. En die “aanvullende OZB voor nieuw gecreëerde eenheden” en “verhuur- en beleggingsbelasting” herken ik zo niet als concrete landelijke maatregel; welke wet/regeling bedoelen ze exact, of is dit ING-taal voor box 3 + gemeentelijke heffingen? Kabinet roept 15.000/jaar, maar wie gaat dit in godsnaam door de vergunningen, welstand en stikstof/parkeren heen trekken, Den Haag kennende… wie checkt dat plan op uitvoerbaarheid?

Typisch dat Den Haag 15.000 roept terwijl de bottleneck allang niet “investeerderszin” is maar de stapel eisen: brandwerendheid, geluid, parkeren, energielabel, welstand… bij splitsen/optoppen ben je zo €40.000-€70.000 per extra unit kwijt aan tekenwerk, onderzoeken en leges vóór er één steen ligt. En dan verbaasd doen dat banken nee zeggen als de huur gemaximeerd is maar de gemeente wél elk jaar de WOZ en heffingen opkrikt.

Die 15.000/jaar is vooral rekenwerk met wensdenken: van 6.500 naar 15.000 is +8.500 units, dus grofweg een extra middelgrote stad per jaar uit “even een pandje splitsen”. En iedereen doet alsof het aan huurwetten ligt, maar de echte kill switch is netcongestie + bouwcapaciteit: je kunt nog zo’n verdienmodel hebben, als je 18 maanden op een zwaardere aansluiting wacht en geen aannemer kunt krijgen ben je klaar. ING is somber omdat ze geen rente meer kunnen stapelen op makkelijke projecten, kabinet is optimistisch omdat cijfers gratis zijn.

Dat “investeerders haken af” is maar de helft van het verhaal: bij transformatie loop je in de praktijk vast op VvE’s, brandveiligheidseisen en vooral parkeerregels die nog uit de tijd van twee auto’s per huishouden komen, terwijl je juist in de stad kleinere woningen maakt. Geef gemeenten de ruimte om bij optoppen/splitsen standaard lagere parkeernormen en snellere vergunningroutes te hanteren, echter koppel dat wel aan harde afspraken over betaalbaarheid en fatsoenlijke kwaliteit, anders wordt het weer alleen dure studio’s voor de happy few.