ABN Amro houdt vast aan voorspelling voor woningmarkt ondanks energiecrisis

Die “lichte stijging” is gewoon bankentaal voor: we durven geen daling te roepen want dan krijg je meteen paniek en minder transacties. Met >5% hypotheekrente en energiekosten die alle kanten op vliegen is betaalbaarheid echt kapot, maar zolang het aanbod door vergunningencircus, stikstof en netcongestie zo belachelijk krap blijft, zakt het ook niet hard. De grap is dat iedereen dan weer “ECB/Brussel!!!!” gaat schreeuwen, terwijl het vooral Den Haag en gemeenten zijn die al tien jaar proportionaliteit kwijt zijn in procedures en vervolgens verbaasd doen dat starters geen kant op kunnen.

Wie het ziet, ziet het: een bank die “lichte stijging” roept is gewoon z’n eigen hypotheekboek aan het beschermen, als iedereen denkt dat het gaat dalen stopt de doorstroom en krijgen zij gedoe met onderpanden en risico’s. En ondertussen pompen ze met dat soort praatjes FOMO bij starters, terwijl diezelfde banken vrolijk aan de knoppen zitten met taxaties, leennormen en rente… ik was zelf ook zo, dacht echt dat dit neutrale analyses waren. Energiecrisis, rente omhoog, lasten omhoog en tóch “optimistisch”? kom op zeg, dat is geen voorspelling maar marketing!!

Wat mij opvalt: iedereen staart zich blind op rente en energie, maar de echte scheidslijn wordt het energielabel; een huis met label A/B verkoopt straks “gewoon” door, terwijl een tochtig label F-rijtjeshuis met enkel glas ineens een korting moet slikken omdat je én hoge lasten hebt én verbouwstress. En taalkundig: “lichte stijging” is lekker elastisch, dat kan ook betekenen dat alleen het nette segment stijgt en de rest blijft hangen.

Typisch dat ABN alleen naar “vraag en aanbod” kijkt, maar niet naar de rekensom aan de keukentafel: bij 5% rente is €400.000 lenen zo €1.900 bruto p/m en dan mag je daar met energie, VvE en gemeentelijke lasten nog eens €300-€500 bij optellen. En ondertussen stijgt de WOZ vrolijk mee “bij lichte stijging”, dus hogere OZB en waterschapsbelasting, maar dat telt in zo’n prognose nooit mee hè. Als je betaalbaarheid structureel sloopt, krijg je geen crash maar wel een markt die vastloopt: weinig transacties, veel te hoge vraagprijzen en iedereen doet alsof dat gezond is.

Weet je wat het is: die “lichte stijging” zegt niks over wie er nog kan wonen, het zegt alleen dat de schaarste blijft winnen van gezond verstand. Op de afdeling zie ik collega’s met een prima baan die nóg bij hun ouders zitten of 3 uur per dag rijden omdat Groningen/Assen al te duur wordt, en dan roepen banken vrolijk dat het wel goed komt. Als je de zorg, het onderwijs en de politie uit de stad prijst, krijg je straks dure huizen maar geen mensen meer om de boel draaiend te houden.