‘Verwachtingen van extra woningen in bestaande gebouwen zijn veel te hoog’

10.000 woningen is nog steeds mooi meegenomen, maar het wordt wel verkocht alsof elke lege kantoorverdieping morgen een appartement kan zijn. In de praktijk krijg je te maken met daglicht, brandveiligheid, geluid, installaties en vergunningen, en een snelle verbouwing kan juist ongezonde of onbetaalbare woningen opleveren. Dus prima om dit te benutten waar het kan, maar niet als excuus om nieuwbouw buiten de stad te blokkeren.

Het EIB heeft waarschijnlijk gelijk over de aantallen, maar er zit ook een politieke keuze achter dit soort rekensommen. Zodra transformatie “te moeilijk” wordt genoemd, verdwijnen de kosten van níét bouwen uit beeld: lange wachtlijsten, hoge huren en mensen die noodgedwongen kleiner of verder weg wonen. Enerzijds moet je geen luchtkastelen verkopen over lege kantoren, anderzijds mag beperkte opbrengst geen reden worden om elk alternatief voor nieuwbouw bij voorbaat af te schrijven.

Die 10.000 woningen verdwijnen trouwens niet alleen door technische beperkingen, maar ook omdat grond en vastgoed als beleggingsobject worden behandeld — een leeg kantoor laten renderen op waardestijging is blijkbaar slimmer dan er mensen in laten wonen. Maak transformatie desnoods publiek of leg een leegstandsbelasting op, want vrijwillig kiest de markt wel vaker voor schaarste.

Het echte probleem is dat “extra woningen” vaak als één potje wordt gepresenteerd, terwijl een tijdelijke kantoortransformatie iets heel anders is dan structurele woningbouw. Voor studenten, starters en arbeidsmigranten kan zo’n verbouwing nuttig zijn, maar zonder goede afspraken over betaalbaarheid krijg je vooral dure studio’s en mag de overheid daarna doen alsof de woningnood is opgelost.

Dat transformatie minder oplevert is geen verrassing, maar plannen worden er nog steeds graag mee opgepoetst. In Deventer zie je bovendien dat een extra woning soms ten koste gaat van een betaalbare werkplek of buurtvoorziening; reken dus niet alleen deuren en vierkante meters, maar ook wat een wijk nodig heeft. Echter: elke geschikte verbouwing benutten én tegelijk gewoon nieuwbouw blijven bouwen.

Tja... zolang vergunningen, netaansluiting en parkeernormen jaren duren kun je nog zoveel kantoren aanwijzen als je wil. Een woning bouwen gaat tegenwoordig bijna net zo snel als lossen bij een distributiecentrum op maandag... en daar klaagt niemand over de planning.