Grote groep makelaars wil nieuwe tarieven op Funda niet: 'Disproportioneel'

tja, Funda is ooit door de NVM opgetuigd en nu schrikken makelaars dat het een winstmachine is geworden… de cijfers kloppen niet meer met het oude “van ons allemaal”-verhaal. En dat doorverwijsbonussysteem terwijl de verkoper óók een factuur krijgt: dat is geen marketingpakket maar gewoon een nette manier om commissie te verstoppen, tot de klant het doorheeft. Als je bang bent buitenspel te staan, had je misschien niet je hele etalage aan één platform moeten uitbesteden.

Makelaars klagen nu over “disproportioneel”, maar dit is gewoon platformmacht 101: je hebt één dominante marktplaats, die gaat bundelen, upsellen en data monetizen tot je piept. Het echte probleem is dat NVM ooit dacht slim te zijn met Funda en daarna 30% aan private equity liet meedraaien; dan krijg je dus precies dit soort tarieftrucjes + “referral fees” die je als makelaar richting je klant niet meer fatsoenlijk uitgelegd krijgt. Benieuwd wanneer ACM eindelijk eens kijkt of die pakketten niet gewoon een verkapte toegangsheffing zijn, want als je zonder Funda praktisch onzichtbaar bent, is “keuze” een leuk woord voor in de brochure. En ja, straks is de makelaar boos dat Funda direct met verkopers wil praten… maar wie heeft al die data en leads jarenlang gratis aangeleverd?

Die NVM-brief is vooral angst voor prijsdifferentiatie: Funda gaat straks betalen naar volume/zichtbaarheid en de kleine kantoren worden uitgeknepen terwijl de grote ketens het gewoon doorrekenen als “marketing”. bottom line: bouw als branche een fatsoenlijk alternatief of eigen leadkanalen, want als je hele pipeline aan één platform hangt heb je nul leverage en dan bepaalt Funda de ratecard.

het probleem is dat funda inmiddels een soort basis-infrastructuur van de woningmarkt is geworden, maar zonder de spelregels die je bij zo’n nutsfunctie verwacht: transparante tarieven, geen kickbacks en geen dubbele factuurlijnen die het vertrouwen bij verkopers slopen. de oplossing is eigenlijk simpel: scheid advertentiekosten en productiediensten keihard, verbied doorverwijsvergoedingen (of maak ze 100% zichtbaar op de factuur aan de verkoper) en laat de ACM eens kijken of “zichtbaarheidspakketten” niet gewoon een toegangsheffing zijn als je zonder funda praktisch niet mee kunt doen. makelaars hebben dit monster mee gebouwd ja, maar dat maakt het nog steeds geen vrijbrief om de hele keten als melkkoe te gebruiken.

Die hele “verkoper krijgt óók een factuur van Funda” vind ik nog het meest giftig, want dan krijg je dus een soort schijn-transparantie: iedereen ziet kosten, maar niemand snapt nog wie er aan verdient en waarom. Enerzijds roepen makelaars nu dat het disproportioneel is, anderzijds hebben ze zelf jaren het verhaal verkocht dat Funda gewoon het neutrale prikbord was en dat de rest “service” is. En die AI-styling/zichtbaarheidspakketten gaan de woningmarkt nóg meer een aandachtseconomie maken: niet het beste huis wint, maar het best geoptimaliseerde plaatje, met als bijeffect dat kopers nog minder vertrouwen in foto’s krijgen en nóg meer gaan overbieden “voor de zekerheid”. als dit niet naar ACM/consumentenautoriteit riekt, wat dan wel?