Woningmarkt komt in balans: minder huizen verkocht, kopers zijn afwachtender

ja klopt, “in balans” klinkt leuk maar met 485k gemiddeld is het voor normale starters nog steeds kansloos. er komen wat meer huizen bij en mensen wachten even met die rente, maar zodra er weer een beetje rust is gaan de prijzen echt niet ineens vriendelijk worden.

Vanuit het buitenland gezien is “in balans” vooral makelaarstaal voor: even ademhalen zodat de volgende ronde weer kan beginnen. Die uitpondwoningen zijn leuk voor de statistiek, maar dat zijn vaak verwaarloosde 50m²-dozen met VvE-gezeik en energielabel Z, en starters mogen dan alsnog tegen beleggers/ouders met overwaarde opboksen. En ondertussen blijft de echte rem gewoon NL-eigen: procedures, netcongestie en een overheid die bouwen behandelt alsof je een kerncentrale in iemands achtertuin zet.

Ach “in balans” zegt de NVM natuurlijk graag, maar die verdienen juist aan paniek en doorstroming dus als het ff stilvalt gaan ze ineens de rust zélf verkopen als nieuws die 2,7% eraf is één keuken minder, ondertussen betalen huurders zich nog steeds scheel en kunnen ze niks opbouwen om überhaupt te bieden

Weet je wat het is: “in balans” hoor ik pas als een verpleegkundige en een agent en een leraar ook gewoon in de buurt van hun werk kunnen wonen, niet als het gemiddelde 485k is en je nog 30 bezichtigingen moet doen. En dat netcongestie-verhaal is niet alleen nieuwbouw, hier in Groningen zie je zelfs mensen die hun huis willen verduurzamen of splitsen en dan: kan niet, stroomnet vol, klaar. Dan blijft het dus gewoon doormodderen en noemen we dat balans omdat het ff wat stiller is.

“In balans” is vooral: transacties drogen op omdat banken weer strak op LTI/LTV zitten en kopers geen zin hebben in een bied-oorlog + taxatie-circus dat toch niet rondkomt. Simpel: zolang je bij elke woningoverdracht 6 loketten, 3 taxaties, een notarislotto en maanden wachttijd hebt, blijft de markt stroperig en duur, ook al zakt de prijs 2,7% — dat is ruis op 485k. En NVM roept dit nu omdat hun pipeline leegloopt; makelaars verkopen altijd een verhaal, of het nou paniek is of “rust”.

“In balans” is ook: de hele koopflow is één stress-test geworden. Je ziet een huis op Funda, maar vóór je überhaupt kunt bieden moet je al een bouwkundige keuring, financieringscheck, VvE-stukken en energielabel-gedoe doorakkeren terwijl de makelaar ondertussen 20 kijkers door een 2-kamer flat propt… dat jaagt juist normale mensen naar de zijlijn en dan lijkt het ineens “rust” in de statistiek.

“In balans” roepen omdat de gemiddelde prijs 2,7% zakt is net zoiets als zeggen dat Schiphol rustig is omdat er even wat minder vluchten vertrekken, terwijl iedereen nog steeds in dezelfde rij staat te zweten. Wat je hier vooral ziet is dat doorstromers en tweeverdieners gewoon even op hun handen gaan zitten door rente/oorlog/gedoe, maar de onderkant blijft muurvast: starters kunnen niet sparen tegen huur, en die uitpond-appartementjes zijn vaak precies het soort VvE-dossier waar je als normaal mens geen zin in hebt na een dag werken. En dat hele netcongestie- en bezwaar-circus is inmiddels gewoon een tweede hypotheek: je koopt niet alleen een huis, je koopt wachttijd, onzekerheid en een stapel papier waar niemand verantwoordelijkheid voor neemt.

“In balans” volgens de NVM… maar dat zijn alleen transacties van hun eigen club, toch? Hoeveel verkopen buiten NVM (direct, nieuwbouw via ontwikkelaars, executie/veiling) zitten hier niet in en hoe groot is die bias als het volume daalt? En die ‘prijsdaling’ van 2,7%: gaat het om dezelfde woningmix/hedonisch gecorrigeerd of gewoon gemiddeldje dat omlaag schiet omdat er meer uitpond-2-kamers langskomen? Benieuwd of het Kadaster/CBScijfers dit straks bevestigen, want NVM heeft ook gewoon belang bij het frame “rustig aan, maar blijf kijken”.

“In balans” is vooral een statistiektrucje omdat ze met een gemiddelde gooien: als er ineens meer kleine uitpond-appartementen verkocht worden en minder villa’s, daalt je gemiddelde prijs vanzelf, maar je maandlasten voor een normale woning dalen amper. Ten eerste blijft de echte bottleneck gewoon financiering (rente + strenge leennormen) en niet “kooplust”; ten tweede zit je met een markt waar verkopers nog steeds denken dat 2021 niet voorbij is, dus huizen staan langer en dan heet dat ineens ‘onderhandelingsruimte’, maar ok. wakker worden pas als de mediane prijs en de m²-prijs echt zakken, niet als NVM een ander grafiekje kiest.