De Nederlandsche Bank: grote investeringen nodig voor bouw huurwoningen

ja gek hè: je knijpt middenhuur kapot met regels, box 3-gedoe en steeds wisselend beleid, en dan verbaasd doen dat investeerders wegblijven. maak het voorspelbaar voor 10-15 jaar en stop met elke 6 maanden de spelregels herschrijven, want dit is gewoon slechte UX voor iedereen die wil bouwen.

DNB doet nu alsof het alleen om “investeringsklimaat” gaat, maar je kan ook gewoon bouwen alsof het 2026 is: prefab/modulair, standaardiseren, sneller door de pijplijn. Alleen ja, elke gemeente wil z’n eigen unieke gevelsteen en 3 rondes inspraak, dus de bouwketen draait op 20% load en iedereen verbaasd dat de output laag is… dit is gewoon process debt, en de overheid is de bottleneck-service die alles rate-limitt.

DNB roept “meer investeren” maar wie maakt eigenlijk het rekensommetje openbaar: wat is bij nieuwbouw middenhuur nu de netto yield na grondprijs, bouwkosten, rente, verhuurderheffing weg maar wél WBH, box 3 en onderhoud? En dat cijfer van 1,8% bbp in de jaren 80 vs 0,1% nu klinkt echt absurd laag — gaat dit over woningbouw specifiek of totale bouwinvesteringen, en waar staat die bron? Plus: als internationale investeerders in 2023 “vrijwel nihil” deden, komt dat door NL-regels of gewoon door hogere rente/alternatieven elders, want dat is een wereldwijd verhaal.

Dat “gemeenten stellen extra eisen” klinkt altijd alsof we voor de lol dwarsliggen, maar vaak is het gewoon: netcongestie, stikstof, parkeren/ontsluiting, waterberging, schoolplekken… als je dat niet regelt krijg je een wijk waar na oplevering iedereen de gemeente weer kan bellen. En investeerders willen voorspelbaarheid, snap ik, maar dan moeten ze ook accepteren dat een project soms niet stukloopt op de huurwet maar op een vol stroomnet of een bezwaarprocedure van 18 maanden, daar kun je geen rendement op modelleren. DNB mag best ook eens zeggen: bouwdoelen roepen is één ding, maar uitvoering zit vol “kleine” randvoorwaarden die niemand sexy vindt tot het misgaat.

Wat ik mis in dit hele “investeringsklimaat”-frame: we doen alsof huurwoningen een soort exportproduct zijn dat je met de juiste prikkels vanzelf uit de grond trekt, maar de echte schaarste zit ’m ook in mensen en capaciteit. Aannemers, installateurs, bouwinspecteurs, plancapaciteit bij gemeenten: overal tekorten, en dan kun je de huurwet versoepelen tot je een ons weegt maar dan blijft de pijplijn gewoon vol file. Enerzijds is voorspelbaar beleid prima, anderzijds is het ook gewoon een keuze om wonen als verdienmodel te blijven organiseren i.p.v. als nutsvoorziening; dan krijg je dus dat er alleen gebouwd wordt als de yield “lekker lekker” is. Misschien moet DNB eens hardop zeggen: als je 100k wil, hoort daar óók een publiek bouwbedrijf/grondbank/garantielijn bij, niet alleen smeekbedes richting beleggers.

In de praktijk kom je ook gewoon nergens als een project pas rond is als de hele wijk “mee mag tekenen” en je daarna nog 2 jaar in bezwaar zit, dan is het niet eens alleen geld maar tijd die kapot gaat. en ondertussen blijven gemeenten de grondprijs maxen alsof er altijd wel een belegger op staat te wachten, terwijl die rekening uiteindelijk toch bij de huurders of de belastingbetaler belandt...

DNB kan roepen wat ie wil, maar zolang gemeenten grond blijven verkopen op “topprijs” alsof het 2021 is, rekent elke businesscase zich dood en komt er niks uit de pipeline. Zet erfpacht/grondprijs omlaag of doe revenue share op de huur over 30 jaar, dan krijg je eindelijk weer investeerders die durven committen.